Koʻchmas mulkni ommaviy baholash uslubiyotini tasdiqlash toʻgʻrisida (3858-son)

25.06.2026

OʻZBEKISTON RESPUBLIKASI URBANIZATSIYA VA UY-JOY BOZORINI BARQAROR RIVOJLANTIRISH MILLIY QOʻMITASI HUZURIDAGI KADASTR AGENTLIGI DIREKTORINING

BUYRUGʻI

[Oʻzbekiston Respublikasi Adliya vazirligi tomonidan 2026-yil 25-iyunda roʻyxatdan oʻtkazildi, roʻyxat raqami 3858]

Oʻzbekiston Respublikasi Prezidentining 2025-yil 5-martdagi PF-43-son “Koʻchmas mulkni ommaviy baholash tizimini joriy etish toʻgʻrisida”gi va 2025-yil 10-dekabrdagi PF-246-son “Naqdsiz hisob-kitoblarni ommalashtirish va yashirin iqtisodiyot ulushini qisqartirishga qaratilgan qoʻshimcha chora-tadbirlar toʻgʻrisida”gi farmonlariga muvofiq buyuraman:

1. Koʻchmas mulkni ommaviy baholash uslubiyoti 1-ilovaga muvofiq tasdiqlansin.

2. Ayrim idoraviy normativ-huquqiy hujjatlar 2-ilovaga muvofiq oʻz kuchini yoʻqotgan deb topilsin.

3. Mazkur buyruq Oʻzbekiston Respublikasi Iqtisodiyot va moliya vazirligi, Qurilish va uy-joy kommunal xoʻjaligi vazirligi, Davlat aktivlarini boshqarish agentligi hamda Soliq qoʻmitasi bilan kelishilgan.

4. Mazkur buyruq rasmiy eʼlon qilingan kundan eʼtiboran uch oy oʻtgach kuchga kiradi.

Direktor oʻrinbosari M. MIRMAKSUDOV

Toshkent sh.,

2026-yil 18-may,

74-10-son

Kelishildi:

Iqtisodiyot va moliya vaziri J. KUCHKAROV

2026-yil 16-may

Soliq qoʻmitasi raisi F. PULATOV

2026-yil 4-may

Qurilish va uy-joy kommunal xoʻjaligi vaziri SH. XIDOYATOV

2026-yil 2-may

Davlat aktivlarini boshqarish agentligi direktori S. MURODOV

2026-yil 1-may

Oʻzbekiston Respublikasi Urbanizatsiya va uy-joy bozorini barqaror rivojlantirish milliy qoʻmitasi huzuridagi Kadastr agentligi direktorining 2026-yil 18-maydagi 74-10-son buyrugʻiga 1-ILOVA

Koʻchmas mulkni ommaviy baholash

USLUBIYOTI

Mazkur Uslubiyot koʻchmas mulkni (bundan buyon matnda obyektlar deb yuritiladi) qonunchilikda nazarda tutilgan maqsadlarda ommaviy baholashdan oʻtkazish jarayoni va tartib-taomillarini belgilaydi.

Mazkur Uslubiyot baholovchi tashkilotlar va baholovchilarning baholash faoliyatiga nisbatan qoʻllanilmaydi.

Ushbu Uslubiyot davlat muassasalariga va fuqarolarning oʻzini-oʻzi boshqarish organlariga tegishli boʻlgan obyektlarga, qurilishi tugallanmagan obyektlarga, qishloq xoʻjaligiga moʻljallangan yerlarga (yakka tartibdagi uy-joy qurish va uy-joyni obodonlashtirish maqsadidagi shaxsiy tomorqa yerlari va undagi binolar bundan mustasno), umumfoydalanishdagi avtomobil va temir yoʻllari egallagan yerlarga nisbatan tatbiq etilmaydi.

1-bob. Umumiy qoidalar

1. Koʻchmas mulkni ommaviy baholash ishlari koʻchmas mulkni ommaviy baholash sohasida ijro etuvchi organ — Oʻzbekiston Respublikasi Urbanizatsiya va uy-joy bozorini barqaror rivojlantirish milliy qoʻmitasi huzuridagi Kadastr agentligining Koʻchmas mulkni ommaviy baholash milliy markazi (bundan buyon matnda Ijro etuvchi organ deb yuritiladi) tomonidan amalga oshiriladi.

2. Mazkur Uslubiyotda quyidagi asosiy tushunchalardan foydalaniladi:

ommaviy baholash — baholash yondashuvlaridan foydalangan holda aniqlangan birlik qiymati asosida oʻxshash tavsif va xususiyatlarga ega boʻlgan obyektlarni guruhlashtirib, obyektning bozor narxiga yaqin boʻlgan qiymatni aniqlash jarayoni;

obyektning bozor narxiga yaqin boʻlgan qiymati (bundan buyon matnda obyekt qiymati deb yuritiladi) — qonunchilik hujjatlarida nazarda tutilgan maqsadlarda bozor maʼlumotlari, obyektdan foydalanishning iqtisodiy xususiyatlari hamda boshqa tavsiflari bilan bogʻliq maʼlumotlar asosida, shuningdek obyektlardan samarali foydalanish imkoniyatidan kelib chiqib belgilanadigan narxni ifodalovchi qiymat;

obyektlarni guruhlash — koʻchmas mulk bozori toʻgʻrisidagi maʼlumotlar tahlili natijalari asosida bir-biriga yaqin tavsif va xususiyatlarga ega boʻlgan ommaviy baholash oʻtkaziladigan obyektlarning guruhlari hamda kichik guruhlarini shakllantirish;

guruh — koʻchmas mulk bozori, obyektlarning tavsiflari va xususiyatlari boʻyicha umumiylik asosida ajratib olingan obyektlarning tahlilidan kelib chiqib shakllantiriladigan hamda ommaviy baholash oʻtkaziladigan obyektlar yigʻindisi;

kichik guruh — obyektlar qiymatining aniqliligini oshirish maqsadida guruhni tahlil qilish asosida obyektlarning oʻziga xos xususiyatlaridan kelib chiqib shakllantiriladigan obyektlar yigʻindisi;

namunaviy obyekt (etalon) — koʻchmas mulk bozorida keng tarqalgan va xaridorgir hisoblangan obyektlar, shuningdek ularning asosiy tavsiflari (jumladan, xonalar soni, qavati, umumiy maydoni, qurilgan yili va boshqa koʻrsatkichlar) hamda kadastr bazasidagi mavjud koʻchmas mulklarning parametrlaridan kelib chiqib belgilangan maʼlum bir shartli obyekt;

obyektning tavsiflari va xususiyatlari — obyektning qiymatiga taʼsir koʻrsatuvchi obyektning fazoviy, ijtimoiy, ekologik, iqtisodiy va boshqa koʻrsatkichlari;

analog — asosiy iqtisodiy, jismoniy va boshqa tavsiflari hamda xususiyatlariga koʻra obyektga oʻxshash, narxi oʻxshash shartlarda tuzilgan bitimdan yoki bozorda qilingan taklifdan maʼlum boʻlgan boshqa obyekt;

narx boʻyicha zonalashtirish — obyektlar (obyektlar guruhlari) boʻyicha takliflar va bitimlar toʻgʻrisidagi bozor maʼlumotini ularning joylashgan joyi va foydalanish turidan kelib chiqib, obyekt qiymatini aniqlash sanasida grafik va semantik koʻrinishda aks ettiradigan hududlarni zonalarga boʻlgan holda tabaqalashtirish;

baholash boʻyicha zonalashtirish — ommaviy baholashda aniqlangan obyektlarning qiymati toʻgʻrisidagi maʼlumotlarni grafik va semantik shaklda aks ettiradigan hududlarni zonalarga boʻlgan holda tabaqalashtirish;

narx shakllantiruvchi omillar — obyektlar qiymatiga taʼsir qiluvchi aniq oʻlchov birligida ifodalangan va obyektiv hisoblangan sifat va (yoki) miqdoriy koʻrsatkichlar;

daromad yondashuvi — obyektlardan foydalanishdan kutiladigan daromadlarni aniqlashga asoslangan baholash usullari yigʻindisi;

xarajat yondashuvi — obyektni sotib olish, takror ishlab chiqarish yoki almashtirish uchun zarur xarajatlarni, tadbirkorlik foydasini va eskirishni hisobga olgan holda aniqlashga asoslangan baholash usullari yigʻindisi;

qiyosiy yondashuv — baholanayotgan obyektni analog obyektlar bilan tuzilgan bitim yoki taklif narxlari toʻgʻrisida axborot mavjud boʻlganda, shunday obyekt bilan qiyoslashga asoslangan baholash usullari yigʻindisi.

3. Ommaviy baholashni oʻtkazish tartibi quyidagilarni oʻz ichiga oladi:

obyektlarning qiymatini aniqlash uchun zarur boʻlgan maʼlumotlarni, shu jumladan koʻchmas mulk bozori maʼlumotlarini toʻplash va tahlil qilish;

ommaviy baholash oʻtkaziladigan obyektlarni guruhlash;

koʻchmas mulk bozoridagi maʼlumotlar tahlilidan kelib chiqib obyektlarni segmentlash yoʻli bilan ommaviy baholash oʻtkaziladigan hududlarni narx boʻyicha zonalashtirish;

narx shakllantiruvchi omillarni va ularning obyektlar qiymatini aniqlashga taʼsir qilish darajasini (koeffitsiyent) belgilash;

obyektlarning qiymatini aniqlash;

ommaviy baholash natijalarini tasdiqlash.

2-bob. Ommaviy baholash oʻtkazilishi lozim boʻlgan obyektlar roʻyxatini shakllantirish

4. Ommaviy baholash ishlari Oʻzbekiston Respublikasi Prezidentining 2025-yil 5-martdagi PF-43-son “Koʻchmas mulkni ommaviy baholash tizimini joriy etish toʻgʻrisida”gi Farmonining 3-bandida belgilangan bosqichlarda amalga oshiriladi.

5. Respublika miqyosida va alohida hududlarda, shu jumladan urbanizatsiya jarayonlari va infratuzilmaning rivojlanishi, narxlar darajasi va boshqa bozor koʻrsatkichlarining oʻzgarishi munosabati bilan koʻchmas mulkni ommaviy baholash sohasida maxsus vakolatli organ — Oʻzbekiston Respublikasi Urbanizatsiya va uy-joy bozorini barqaror rivojlantirish milliy qoʻmitasi huzuridagi Kadastr agentligi (bundan buyon matnda Agentlik deb yuritiladi) tomonidan respublikaning alohida tuman (shahar)laridagi koʻchmas mulk obyektlarini ommaviy baholashdan oʻtkazish toʻgʻrisida buyruq qabul qilinadi.

Buyruqda ommaviy baholashni oʻtkazish yili, obyekt qiymatini aniqlash sanasi, hududi va ommaviy baholash natijalarini tasdiqlash uchun topshirish muddatlari nazarda tutilishi lozim.

Buyruq ommaviy baholash oʻtkaziladigan sanadan kamida ikki oy oldin qabul qilinadi.

6. Agentlik Ijro etuvchi organning soʻroviga koʻra oʻn ish kuni ichida ommaviy baholash oʻtkaziladigan obyektlar roʻyxatini (bundan buyon matnda Roʻyxat deb yuritiladi), shu jumladan avtomatlashtirilgan axborot tizimi orqali taqdim etilishini taʼminlaydi.

7. Roʻyxatda ommaviy baholashdan oʻtkazilayotgan har bir obyekt boʻyicha quyidagi maʼlumotlar boʻlishi lozim:

manzili (viloyat, tuman (shahar), mahalla, koʻcha nomlari va kodlari hamda uy raqami);

kadastr raqami;

mulkdor toʻgʻrisidagi maʼlumotlar;

umumiy yer maydoni (shu jumladan davlat roʻyxatidan oʻtkazilgan, oʻzboshimcha egallangan yer maydoni);

bino va inshootlarning umumiy tashqi oʻlchov maydoni (shu jumladan asosiy va yordamchi bino va inshootlarning maydoni);

har bir bino va inshootlarning tavsiflari toʻgʻrisidagi maʼlumotlar (bino va inshootlarning nomi, balandligi, qurilish osti va qavat maydoni, devor materiali, qurilgan yili, asosiy yoki yordamchi bino va inshootlar ekanligi va boshqalar);

qavatliligi;

joylashgan qavati;

xonalar soni;

muhandislik-kommunikatsiya tarmoqlariga ulanganligi, shu jumladan, ichimlik suvi, elektr-energiya, gaz va oqova suvlarni chiqarib yuborish tarmoqlari bilan taʼminlanganligi;

obyektning foydalanish maqsadi va turi;

obyektining qurilishi tugallangan yoki tugallanmaganligi;

obyektning kadastr qiymati (mavjud boʻlsa).

8. Roʻyxatda notoʻgʻri maʼlumotlar koʻrsatilgan yoki maʼlumotlar toʻliq boʻlmagan hajmda taqdim etilganligi aniqlanganda, Ijro etuvchi organ maʼlumotlarni aniqlashtirish maqsadida Agentlikka murojaat qiladi.

Bunda, Agentlik tomonidan oʻn ish kuni ichida Ijro etuvchi organga koʻchmas mulkni ommaviy baholash uchun aniqlashtirilgan Roʻyxat taqdim etiladi.

Agar Roʻyxatni shakllantirish uchun qoʻshimcha oʻrganishlar talab etilsa, Agentlik tomonidan Ijro etuvchi organga koʻchmas mulkni ommaviy baholash uchun aniqlashtirilgan Roʻyxat yigirma ish kunida taqdim etiladi.

9. Ommaviy baholashni oʻtkazish jarayonida tavsiflari va (yoki) xususiyatlari oʻzgargan obyektlar hamda davlat roʻyxatidan yangi oʻtkazilgan obyektlar toʻgʻrisidagi maʼlumotlar Agentlik tomonidan Ijro etuvchi organga har chorak yakuni boʻyicha taqdim qilinadi. Bunda, davlat roʻyxatidan yangi oʻtkazilgan obyektlarning qiymatini aniqlash uch oy ichida amalga oshiriladi.

3-bob. Koʻchmas mulk bozori maʼlumotlarini toʻplash va tahlil qilish

10. Koʻchmas mulk bozori maʼlumotlarini toʻplash va tahlil qilish Ijro etuvchi organ tomonidan amalga oshiriladi.

11. Quyidagi maʼlumotlar toʻplanadi va tahlil qilinadi:

narx shakllantiruvchi omillar;

elektron savdo platformalaridagi maʼlumotlar, shu jumladan obyektlarni sotish va ijaraga berish boʻyicha taklif etilayotgan eʼlonlar, shuningdek rieltorlik tashkilotlarida tuzilgan, notarial rasmiylashtirilgan bitimlar hamda tijorat banklari va boshqa kredit tashkilotlaridan obyektlarning garov qiymatini oʻz ichiga olgan maʼlumotlar;

baholashning turli yondashuvlari doirasida obyektlar qiymatini aniqlash uchun zarur boʻlgan boshqa maʼlumotlar.

12. Respublika ijro etuvchi hokimiyat organlari va mahalliy ijro etuvchi hokimiyat organlari, fuqarolarning oʻzini oʻzi boshqarish organlari va boshqa tashkilotlar Ijro etuvchi organ tomonidan soʻrov yuborilgan kundan boshlab 10 kun ichida Ijro etuvchi organga ommaviy baholash uchun zarur boʻlgan maʼlumotlarni taqdim etishlari shart.

Bunda, Ijro etuvchi organ maʼlumotlarni aniqlashtirish va tuzatish, shuningdek narx shakllantiruvchi omillarni aniqlash uchun yuqoridagi tashkilotlarga tegishli soʻrovlar yuborishga haqli.

13. Ijro etuvchi organ obyektlar toʻgʻrisidagi axborotni, shuningdek baholashni oʻtkazish uchun zarur maʼlumotlarni quyidagilardan ham olishi mumkin:

davlat ishtirokidagi korxonalar, davlat muassasalari va tashkilotlari;

tijorat va notijorat tashkilotlar;

ochiq bozor maʼlumotlari;

ommaviy axborot vositalari va ijtimoiy tarmoqlar;

obyektlarning mulkdorlari.

14. Koʻchmas mulk bozorini tahlil qilishda quyidagilar koʻrib chiqilishi lozim:

mavjud bino va inshootlar (segment boʻyicha turar va noturar);

yangi qurilgan obyektlar;

obyektlarning muhandislik-kommunikatsiyalar bilan taʼminlanganligi;

transport va ijtimoiy infratuzilmaning rivojlanish darajasi;

ekologik holat.

4-bob. Ommaviy baholash oʻtkaziladigan obyektlarni guruhlash

15. Koʻchmas mulk bozori maʼlumotlarini toʻplash va tahlil qilish natijalaridan kelib chiqib obyektlarning turi, tavsiflari va xususiyatlari, foydalanish maqsadi hamda narx shakllantiruvchi omillarni hisobga olgan holda ommaviy baholash oʻtkaziladigan obyektlarning guruhlari va (yoki) kichik guruhlari Ijro etuvchi organ tomonidan shakllantiriladi.

16. Obyektlar qiymatining aniqliligini oshirish maqsadida obyektlarning oʻziga xos xususiyatlarini (joylashgan joyi, sifat darajasi, noturar binolarning mavjudligi, tijorat salohiyati va boshqalar) inobatga olgan holda kichik guruhlarga boʻlinadi.

17. Obyektlarning guruhlariga quyidagilar kiradi:

koʻp kvartirali uylardagi turar joylar;

yakka tartibdagi turar joylar;

noturar obyektlar.

18. Obyektlarni guruhlashda:

bir obyektning ikki yoki undan ortiq guruhda boʻlishiga yoʻl qoʻyilmaydi;

guruhlash koʻchmas mulk bozorining segmentlariga, obyektlarning joylashuviga va narx boʻyicha zonalashtirish natijalariga asoslangan boʻlishi kerak.

5-bob. Narx va baholash boʻyicha zonalashtirish

19. Oʻrtacha bozor narxlari bir-biriga yaqin boʻlgan (bozor narxlarining belgilangan diapazoni) maʼlum segmentga tegishli guruhlarni (kichik guruhlarni) aniqlash maqsadida Ijro etuvchi organ tomonidan ommaviy baholash oʻtkaziladigan hududlar narx boʻyicha zonalashtiriladi.

20. Narx boʻyicha zonalashtirish bitimlar (takliflar) toʻgʻrisidagi va boshqa koʻchmas mulk bozori maʼlumotlarini obyektlar guruhlari joylashgan joyidan kelib chiqqan holda ularning qiymatini aniqlash sanasiga tizimlashtirishdan iborat.

21. Narx boʻyicha zonalashtirish faqat bozor maʼlumotlari yetarli boʻlgan ommaviy baholash oʻtkaziladigan hududlarda amalga oshiriladi.

22. Obyekt turidan kelib chiqib, zonalashtirishda quyidagi omillar inobatga olinadi:

a) koʻp kvartirali uylardagi turar joylar va yakka tartibdagi turar joylarni zonalashtirishda:

tuman (shahar) markaziga yaqinligi;

muhandislik kommunikatsiya tarmoqlari (ichimlik suvi, oqova suvlarni chiqarib yuborish tarmoqlari, gaz, elektr, markazlashgan isitish tizimi va boshqalar) bilan taʼminlanganligi;

ijtimoiy soha (sogʻliqni saqlash, taʼlim va koʻngilochar maskanlar) obyektlariga yaqinligi;

yirik savdo markazlariga (bozor va yirik savdo doʻkonlari) yaqinligi;

jamoat transportlarining qulayligi;

ekologik sharoiti;

hududning iqtisodiy salohiyati;

b) noturar obyektlarni zonalashtirishda:

markaziy koʻchalarda joylashganligi;

yirik savdo markazlariga (bozor va yirik savdo doʻkonlari) yaqinligi;

jamoat transportlarining qulayligi;

muhandislik kommunikatsiya tarmoqlari (ichimlik suvi, oqova suvlarni chiqarib yuborish tarmoqlari, gaz, elektr, markazlashgan isitish tizimi va boshqalar) bilan taʼminlanganligi.

Koʻchmas mulk bozori rivojlanmagan aholi punktlari va alohida hududlarni narx boʻyicha zonalashni ularni birlashtirish yoʻli bilan amalga oshirish mumkin. Bunda bitta yoki bir nechta aholi punktlari va alohida hududlardagi yer uchastkalari bitta narx zonasini tashkil qilishi mumkin.

23. Har bir ajratilgan (belgilangan) narx zonasida namunaviy obyektning tavsiflari eng keng tarqalgan foydalanish turlari, maqsadi va maydonidan kelib chiqib belgilanadi.

24. Tanlab olingan har bir namunaviy obyekt boʻyicha belgilangan narx zonalari doirasida yer uchastkalari va boshqa obyektlar bozori boʻyicha maʼlumotlar yigʻiladi.

Shundan soʻng, maydon birligiga yoki boshqa asosiy koʻrsatkichlariga nisbatan hisoblangan oʻrtacha bozor narxlarining birlik koʻrsatkichlari hisoblab chiqib belgilanadi.

25. Namunaviy obyektlarning (etalonlarning) oʻrtacha bozor narxlari yaqin qiymatlarga ega boʻlgan narx hududlari bitta narx hududiga birlashtirilishi mumkin.

Tumanlarning (shaharlarning) tasdiqlangan iqtisodiy zonasidan kelib chiqib ham namunaviy obyektlarni (etalonlarni) zonalashtirish mumkin.

26. Mazkur Uslubiyotning 22-bandida nazarda tutilgan omillarni hisobga olgan holda, narx boʻyicha zonalashtirilgan hududlar obyektlar qiymatini hisoblash uchun asos boʻladi.

27. Narx boʻyicha zonalashtirilgan hududlar chegaralari obyektlar qiymatini hisoblash uchun belgilanadi.

28. Koʻchmas mulk bozori maʼlumotlari yetarli boʻlmagan yoki mavjud boʻlmagan taqdirda, zonalashtirilgan hududning narxi boshqa zonalashtirilgan hududning narxiga zarur tuzatish qoʻllash orqali belgilanadigan namunaviy obyekt (etalon) narxi asosida aniqlanishi mumkin.

6-bob. Narx shakllantiruvchi omillar va ularning obyektlar qiymatini aniqlashga taʼsir qilish darajasini (koeffitsiyent) belgilash

29. Obyektlarning tavsiflari va xususiyatlari hamda koʻchmas mulk bozori tahlili natijasidan kelib chiqib narx shakllantiruvchi omillar Ijro etuvchi organ tomonidan aniqlanadi.

Bunda narx shakllantiruvchi omillarning taʼsir qilish darajasi (koeffitsiyent) Internet butunjahon axborot tarmogʻi, elektron savdo platformalari, mavjud axborot tizimlari va reyestrlardan maʼlumotlarni toʻplash va ularni tahlil qilish yoʻli bilan belgilanadi.

30. Narx shakllantiruvchi omillarni aniqlashda obyektlarning joylashgan joyi, jismoniy, texnik va ekspluatatsion xususiyatlari, muhandislik-kommunikatsiya va boshqa infratuzilma bilan taʼminlanganlik darajasi, ulardan foydalanish boʻyicha cheklovlar va zarur boʻlgan boshqa xususiyatlar toʻgʻrisidagi maʼlumotlarni hisobga olish lozim.

31. Narx shakllantiruvchi omillar quyidagi toifalarni oʻz ichiga olishi mumkin:

turar joy fondining obyektlari, shuningdek ushbu obyektlar joylashgan yer uchastkalariga boʻlgan talabni va ularning narxlarini aniqlash imkonini beradigan ijtimoiy omillar;

hayot sifatini yaxshilashga qaratilgan hududni rivojlantirish (sogʻliqni saqlash, taʼlim, dam olish va boshqa sohalar) hamda aholini imtiyozli kreditlash dasturlari mavjudligini oʻz ichiga olgan huquqiy omillar;

obyekt joylashgan joyning atrof-muhiti yoki joylashuvi bilan bogʻliq tabiiy omillar. Mazkur omil hududdagi obyektlarning qiymatini aniqlash uchun hal qiluvchi ahamiyatga ega boʻlishi mumkin.

32. Koʻp kvartirali uydagi turar joylarning narxini shakllantiruvchi omillar quyidagilardan iborat:

obyektning qurilgan yili — bunda zonalashtirilgan hududda obyektlarning qurilgan yillari oʻrganilib oʻrtadagi tafovut koeffitsiyent koʻrinishiga keltiriladi;

obyektning qurilish materiali — bunda zonalashtirilgan hududda obyektning qurilish materiallari oʻrganilib oʻrtadagi tafovut koeffitsiyent koʻrinishiga keltiriladi;

obyektning umumiy maydoni — bunda zonalashtirilgan hududda obyektlarning ommabopligi va xaridorgirligidan (bozordagi eng koʻp talab va taklifdan) kelib chiqib, guruhlarga ajratilib oʻrtadagi tafovut koeffitsiyent koʻrinishiga keltiriladi;

obyektning joylashgan qavati — bunda zonalashtirilgan hududda obyektlarning ommabopligi va xaridorgirligidan (bozordagi eng koʻp talab va taklifdan) kelib chiqib obyekt joylashgan qavati guruhlarga ajratilib oʻrtasidagi tafovut koeffitsiyent koʻrinishiga keltiriladi;

obyekt joylashgan hududi — bunda zonalashtirilgan hududda obyektlarning ommabopligi va xaridorgirligidan (bozordagi eng koʻp talab va taklifdan) kelib chiqib obyekt joylashgan hududiga ajratilib oʻrtadagi tafovut koeffitsiyent koʻrinishiga keltiriladi;

obyektning taʼmirlanganlik holati — bunda zonalashtirilgan hududda obyektlarning tamirlanganlik darajasi orasidagi farq aniqlanib oʻrtadagi tafovut koeffitsiyent koʻrinishiga keltiriladi.

33. Yakka tartibdagi turarjoylarning narxini shakllantiruvchi omillar quyidagilardan iborat:

obyektning qurilgan yili — bunda zonalashtirilgan hududda obyektlarning qurilgan yillari oʻrganilib oʻrtadagi tafovut koeffitsiyent koʻrinishiga keltiriladi;

obyektning qurilish materiali — bunda zonalashtirilgan hududda obyektning qurilish materiallari oʻrganilib oʻrtadagi tafovut koeffitsiyent koʻrinishiga keltiriladi;

obyektning yer uchastkasi va undagi bino va inshootlarning umumiy maydoni — bunda zonalashtirilgan hududda obyektlarning umumiy maydonlaridan kelib chiqib guruhlarga boʻlinib, ular orasidagi farq koeffitsiyent koʻrinishiga keltiriladi;

obyektning taʼmirlanganlik holati — bunda zonalashtirilgan hududda solishtirilayotgan analoglarga nisbatan taʼmirlanganlik darajasi orasidagi farq aniqlanib oʻrtadagi tafovut koeffitsiyent koʻrinishiga keltiriladi.

34. Noturar obyektlarning narxini shakllantiruvchi omillar quyidagilardan iborat:

obyektning qurilgan yili — bunda zonalashtirilgan hududda obyektlarning qurilgan yillari oʻrganilib oʻrtadagi tafovut koeffitsiyent koʻrinishiga keltiriladi;

obyektning qurilish materiali — bunda zonalashtirilgan hududda obyektning qurilish materiallari oʻrganilib oʻrtadagi tafovut koeffitsiyent koʻrinishiga keltiriladi;

obyektning yer uchastkasi va undagi bino va inshootlarning umumiy maydoni — bunda zonalashtirilgan hududda obyektlarning umumiy maydonlaridan kelib chiqib guruhlarga boʻlinib, ular orasidagi farq koeffitsiyent koʻrinishiga keltiriladi;

obyektning joylashgan hududi — bunda zonalashtirilgan hududda obyektlarning ommabopligi va xaridorgirligidan (bozordagi eng koʻp talab va taklifdan) kelib chiqib hududiga ajratilib oʻrtadagi tafovut koeffitsiyent koʻrinishiga keltiriladi;

obyektning taʼmirlanganlik holati — bunda zonalashtirilgan hududda obyektlarning tamirlanganlik darajasi orasidagi farq aniqlanib oʻrtadagi tafovut koeffitsiyent koʻrinishiga keltiriladi.

35. Narx shakllantiruvchi omillarning taʼsir qilish darajasini aniqlashda koʻchmas mulk bozorida shakllangan savdolashish (chegirma) amaliyoti ham hisobga olinishi mumkin.

Bunda obyektning taklif qilingan boshlangʻich narxidan oʻrtacha qancha tushishi yaʼni sotish narxiga yaqinlashishga olib kelishi oʻrganiladi. Bozor maʼlumotlari tahlili natijasida oʻrtacha sotuvlarda 15 foizgacha, shoshilinch sotuvlarda esa 40 foizgacha chegirma qoʻllanilishi aniqlangan taqdirda, obyekt qiymatini aniqlash boʻyicha hisob-kitoblarda oʻrtacha 30 foizgacha savdolashish (chegirma) koeffitsiyenti qoʻllanilishi mumkin.

7-bob. Obyektning qiymatini aniqlash medotikasi

36. Obyektlar qiymatini aniqlash quyidagi ketma-ketlikda amalga oshiriladi:

a) har bir zonalashtirilgan hudud uchun namunaviy obyektning (etalonning) 1 kv.m qiymati aniqlanadi;

b) aniqlangan 1 kv.m namunaviy obyektning (etalonning) narx asosida obyektlarning bozor narxiga yaqin qiymati aniqlanadi.

Bunda obyektlarning bozor narxiga yaqin qiymatini aniqlashda Agentlik tomonidan taqdim etilgan Roʻyxatdagi obyektlarning qurilgan yili, yer uchastkasi va undagi bino va inshootlarning umumiy maydoni, devor materiali, joylashgan joyi va qavati boʻyicha mazkur Uslubiyot ilovalarida belgilangan tegishli tuzatish koeffitsiyentlarining aksini qoʻllash orqali amalga oshiriladi.

Obyektlarning ichki taʼmiriga tuzatmalar kadastr maʼlumotlarida mavjud boʻlmasa, obyektlarning qiymati oʻrta taʼmir holatida deb qabul qilinadi.

37. Namunaviy obyektning (etalonning) qiymati mazkur Uslubiyotning:

1-ilovasiga muvofiq koʻp kvartirali uylardagi turar joylar uchun etalon narxni aniqlash medotikasi;

2-ilovasiga muvofiq yakka tartibdagi turar joylar uchun etalon narxni aniqlash medotikasi;

3-ilovasiga muvofiq noturar obyektlar uchun etalon narxni aniqlash medotikasi asosida aniqlanadi.

38. Namunaviy obyektning (etalonning) narxini aniqlashda hisob-kitoblar xorijiy valyutada amalga oshirilgan boʻlsa, valyuta kursi baholash oʻtkazilgan sanadagi Oʻzbekiston Respublikasi Markaziy bankining amaldagi kursi boʻyicha milliy valyutada (soʻmda) qoʻllaniladi.

39. Tavsiflari va (yoki) xususiyatlari oʻzgargan hamda yangi davlat roʻyxatidan oʻtkazilgan obyektlar qiymatini aniqlashda baholash ishlari amalga oshirilayotgan davrdagi Oʻzbekiston Respublikasi Markaziy bankining amaldagi kursi boʻyicha hisob-kitoblar amalga oshiriladi. Bunda bozor konyukturasi keskin oʻzgargan taqdirda tavsiflari va (yoki) xususiyatlari oʻzgargan hamda yangi davlat roʻyxatidan oʻtkazilgan obyektlarning narxini aniqlash uchun namunaviy obyektning (etalonning) narxlari qayta koʻrib chiqilishi mumkin.

40. Obyektning qiymatini aniqlashda koʻchmas mulkning umumiy yer maydoni sifatida davlat roʻyxatidan oʻtkazilgan yer maydoni hisobga olinadi. Oʻzboshimcha egallangan yer maydonining qiymati esa obyekt qiymatidan alohida hisoblab chiqiladi.

Bunda obyektning umumiy maydoni sifatida asosiy hamda yordamchi bino va inshootlarning tashqi oʻlchovlari boʻyicha aniqlangan maydonlari yigʻindisi hisobga olinadi.

41. Agentlik tomonidan Ijro etuvchi organga taqdim qilingan maʼlumotlarda oʻzboshimcha egallangan yer maydonlari mavjud boʻlsa, bunda oʻzboshimcha egallangan yer maydonlari huquqni belgilovchi hujjatlar mavjud yer maydonlaridan ajratilgan holda alohida hisob-kitob qilinadi.

42. Ijro etuvchi organ tomonidan obyektlarning qiymatini aniqlashda obyektning joylashuvi, tavsiflari va xususiyatlaridan kelib chiqib qiyosiy, xarajat va daromad yondashuvlaridan biri qoʻllaniladi.

Bunda, mazkur Uslubiyotda belgilangan yondashuvlarning biridan foydalangan holda baholash mumkin boʻlmagan, shu jumladan analogi boʻlmagan hamda ommaviy baholash oʻtkazilayotgan hududda yagona boʻlgan va (yoki) oʻziga xos (individual) xususiyatlarga ega boʻlgan obyektlar alohida baholanadi.

43. Koʻchmas mulk bozori maʼlumotlari yetarli boʻlgan hududda qiyosiy yondashuv qoʻllaniladi.

Koʻchmas mulk bozori maʼlumotlari yetarli boʻlgan hududlar uchun tegishli tuzatishlardan keyingi narx koʻrsatkichlari oʻrtasidagi farq 30 foizdan oshmaydigan, bozor maʼlumotlari yetarli boʻlmagan hududlar uchun 60 foizdan oshmaydigan narx koʻrsatkichlarini qiymat jihatidan yaqin deb hisoblash lozim.

44. Koʻchmas mulk bozori maʼlumotlari yetarli boʻlmagan hududlarda daromad yoki xarajat yondashuvidan biri qoʻllanilishi mumkin.

Ayrim koʻchmas mulklarning qurilish turlari, arxitekturasi va joylashuvi oʻziga xosligi yoki yagona loyiha asosida loyihalanib qurilganligi shaharsozlik normalari va qoidalariga muvofiq loyiha-smeta hujjatlari (mavjud boʻlganda) asosida aniqlanadi.

Obyektlarning bozor narxiga yaqin qiymatini aniqlashda barcha obyektlarning taʼmirlanganligi holati “oʻrta taʼmir holatida” deb qabul qilinadi va obyektlarning haqiqiy taʼmirlanganligi holati inobatga olinmaydi.

8-bob. Ommaviy baholash natijalarini jamoatchilikka eʼlon qilish

45. Ijro etuvchi organ tomonidan amalga oshirilgan ommaviy baholash natijalari uch ish kunida jamoatchilikka eʼlon qilish uchun Agentlikka taqdim etiladi.

46. Agentlik ommaviy baholash natijalarini rasmiy veb-sayt va boshqa axborot tizimlari hamda ommaviy axborot vositalari orqali jamoatchilikka eʼlon qiladi.

Bunda Agentlikning rasmiy veb-saytiga ommaviy baholash natijalari toʻgʻrisidagi quyidagi maʼlumotlar joylashtiriladi:

obyektning qiymati toʻgʻrisidagi maʼlumotlar;

obyektning qiymatini aniqlash usuli;

narx shakllantiruvchi omillar va ularning obyektlar qiymatini aniqlashga taʼsir qilish darajasi (koeffitsiyent) toʻgʻrisidagi maʼlumotlar;

baholashga oid boshqa hisob-kitoblar.

47. Mulkdorlar Agentlikning rasmiy veb-sayti va boshqa axborot tizimlari orqali obyektning kadastr raqamini kiritgan holda oʻziga tegishli obyektlarning qiymati toʻgʻrisidagi maʼlumot bilan tanishishi mumkin.

48. Ommaviy baholash natijalari jamoatchilik muhokamasiga 90 kalendar kun qoʻyiladi va mulkdorlar ushbu davr mobaynida baholash natijalari yuzasidan oʻz taklif va eʼtirozlarini bildirishi mumkin boʻladi.

49. Mulkdorlar tomonidan bildirilgan taklif va eʼtirozlar Ijro etuvchi organ tomonidan bir oy ichida koʻrib chiqiladi va asoslantirilgan taklif va eʼtirozlar qabul qilingan taqdirda ommaviy baholash natijalariga tegishli oʻzgartirishlar kiritiladi.

9-bob. Ommaviy baholash natijalarini tasdiqlash

50. Ijro etuvchi organ ommaviy baholash natijalari boʻyicha jamoatchilik muhokamasi tugallanib, taklif va eʼtirozlar koʻrib chiqilganidan soʻng oʻn kun muddatda baholash natijalarini tasdiqlash uchun mazkur Uslubiyotning 4-ilovasiga muvofiq maʼlumotlar Agentlikka kiritiladi.

51. Agentlik ommaviy baholash natijalarini ular taqdim etilgan kundan boshlab oʻn kun ichida tasdiqlaydi yoki ommaviy baholash natijalarida xatoliklar aniqlangan taqdirda, mazkur xatoliklarni bartaraf etish uchun Ijro etuvchi organga qaytaradi.

Ijro etuvchi organ oʻn kun ichida ommaviy baholash natijalarini aniqlangan xatoliklarni bartaraf etgan holda Agentlikka tasdiqlash uchun taqdim etadi.

Ommaviy baholash natijalari Agentlik direktorining buyrugʻi bilan tasdiqlanadi hamda uch kun ichida Agentlikning rasmiy veb-saytiga ommaviy baholash natijalari toʻgʻrisidagi maʼlumotlar joylashtiriladi.

52. Mulkdorlar Agentlikning rasmiy veb-saytidan obyektning kadastr raqamini kiritgan holda oʻziga tegishli obyektlarning qiymati toʻgʻrisidagi mazkur Uslubiyotning 5-ilovasida keltirilgan maʼlumotni olishi mumkin.

10-bob. Ommaviy baholash natijalari boʻyicha murojaatlarni koʻrib chiqish

53. Mulkdorlar va boshqa manfaatdor shaxslar (bundan buyon matnda murojaatchilar deb yuritiladi) ommaviy baholash natijalaridan norozi boʻlgan taqdirda, Ijro etuvchi organ yoki sudga belgilangan tartibda murojaat qilishi mumkin.

54. Murojaatlar Ijro etuvchi organda kamida 5 kishidan iborat tarkibda tuziladigan komissiya tomonidan (bundan buyon matnda komissiya deb yuritiladi) bir oy muddatda koʻrib chiqiladi.

Bunda, komissiya tarkibiga Agentlikning masʼul xodimi kiritiladi hamda komissiyaga Ijro etuvchi organning rahbari raislik qiladi.

55. Komissiya murojaat qilingan kundan boshlab bir ish kuni ichida murojaatchini murojaatni koʻrib chiqish kuni haqida xabardor qiladi. Bunda murojaatchi komissiya tomonidan murojaatni koʻrib chiqishda ishtirok etishga haqli.

56. Komissiya murojaatni koʻrib chiqish natijalari yuzasidan quyidagi qarorlardan birini qabul qiladi va bu haqida uch kun ichida murojaatchini xabardor qiladi:

murojaatda keltirilgan vajlar oʻz tasdigʻini topmagan taqdirda, murojaatni qanoatlantirishni rad etish va obyektning qiymatini oʻzgarishsiz qoldirish toʻgʻrisida;

murojaatda keltirilgan vajlar oʻz tasdigʻini topgan taqdirda, obyektning qiymatini qayta hisoblash toʻgʻrisida.

Bunda, obyektning qiymatini qayta hisoblash uch ish kunida amalga oshiriladi.

11-bob. Yakuniy qoida

57. Mazkur Uslubiyot talablarining buzilishida aybdor boʻlgan shaxslar qonunchilikda belgilangan tartibda javobgar boʻladilar.

Koʻchmas mulkni ommaviy baholash uslubiyotiga 1-ILOVA

Koʻp kvartirali uylardagi turar joylar uchun etalon narxni aniqlash

METODIKASI

Koʻp kvartirali uylardagi turar joylarning (bundan buyon matnda obyektlar deb yuritiladi) qiymatini aniqlashda ularning joylashuvi, tavsiflari va xususiyatlaridan kelib chiqib qiyosiy, xarajat va daromad yondashuvlaridan biri qoʻllaniladi.

1-bob. Qiyosiy yondashuv orqali obyektlarning qiymatini aniqlash

1. Qiyosiy yondashuvda Oʻzbekiston Respublikasi Urbanizatsiya va uy-joy bozorini barqaror rivojlantirish milliy qoʻmitasi huzuridagi Kadastr agentligining Koʻchmas mulkni ommaviy baholash milliy markazi (bundan buyon matnda Ijro etuvchi organ deb yuritiladi) namunaviy obyektlarni (etalonlarni) uchtadan kam boʻlmagan analoglari asosida obyektlarning qiymatini aniqlaydi.

2. Obyektlarning qiymatini aniqlashda quyidagi formuladan foydalaniladi:

OQ = (BN×BM×K1×K2×…×Kn)

Bunda:

OQ — obyektning qiymati;

BN — koʻchmas mulk bozori maʼlumotlari tahlili asosida shakllangan obyektning 1 kv.m uchun narxi;

BM — obyektning maydoni;

K1, K2…Kn — narxni shakllantiruvchi omillarni aks ettiruvchi koeffitsiyentlar.

3. Tuzatish koeffitsiyentlari elektron savdo platformalaridagi maʼlumotlar, shu jumladan obyektlarni sotish boʻyicha taklif etilayotgan eʼlonlar, shuningdek rieltorlik tashkilotlarida tuzilgan, notarial rasmiylashtirilgan bitimlar hamda tijorat banklari va boshqa kredit tashkilotlaridan obyektlarning garov qiymati toʻgʻrisida olingan maʼlumotlarni tahlil qilish orqali aniqlanadi.

4. Ijro etuvchi organ tomonidan ommaviy baholash oʻtkaziladigan obyektlar roʻyxatida (bundan buyon matnda Roʻyxat deb yuritiladi) koʻrsatilgan obyektlarning namunaviy obyekt (etalon) narxini aniqlashda mazkur Metodikaning 1-ilovasida keltirilgan tuzatishlar qoʻllaniladi.

5. Obyektlarni ommaviy baholashda bozor konyunkturasiga muvofiq obyektlarga ulangan muhandislik tarmoqlarining (elektr energiyasi, suv taʼminoti, gaz taʼminoti, oqova suvlarni chiqarib yuborish tarmoqlari) mavjudligi va rivojlanganlik darajasiga qarab qiymatga tegishli tuzatish koeffitsiyenti kiritilishi mumkin.

6. Obyektlarni ommaviy baholashda ularda liftning mavjudligi va foydalanish imkoniyatlari bozor konyunkturasiga muvofiq ravishda qiymatga taʼsir etuvchi omil sifatida hisobga olinishi mumkin. Aniq koeffitsiyentlar bino qavatliligi, funksional maqsadi va mahalliy bozor sharoitlaridan kelib chiqib belgilanadi.

Oʻzbekiston Respublikasi Urbanizatsiya va uy-joy bozorini barqaror rivojlantirish milliy qoʻmitasi huzuridagi Kadastr agentligi tomonidan taqdim etilgan Roʻyxatda obyektlarning qavatlari soni, qurilgan yili, ulardagi turar joylar nechanchi qavatda joylashganligi, maydoni, xonalari soni koʻrsatilmagan taqdirda 1 koeffitsiyent qoʻllaniladi.

2-bob. Xarajat yondashuvi orqali obyektlarning qiymatini aniqlash

7. Xarajat yondashuvi orqali obyektlarning qiymatini aniqlash quyidagi ketma-ketlikda amalga oshiriladi:

bino va inshootlarni tiklanish narxini aniqlash;

tadbirkorlik foydasini qoʻllash;

aniqlangan eskirish turlarini hisoblash;

obyektning umumiy qiymatidan eskirish qiymatini ayirib hisoblash.

8. Obyektlarning tiklanish qiymati shaharsozlik normalari va qoidalariga muvofiq ishlab chiqarilgan loyiha-smeta hujjatlari asosida aniqlanadi.

Tiklanish qiymati aniqlangandan soʻng, olingan natijaga tadbirkorlik foydasi 10 foiz miqdorida qoʻllanilib, u qiymat tiklanish summasiga qoʻshiladi.

9. Obyektlarning qiymatini aniqlash uchun quyidagi formuladan foydalaniladi:

OQ = QX×(1 + TF) × (1 — E)

Bunda:

OQ — obyektning qiymati;

QX — obyektni qurish xarajatlari miqdori;

TF — tadbirkorning foydasi miqdori (%);

E — eskirish qiymat.

10. Baholash ishlarini olib borishda eskirishning jismoniy turi inobatga olinadi.

11. Jismoniy eskirish bu obyektlarning vaqt oʻtishi, tabiiy sharoitlar, ekspluatatsiya jarayoni va tashqi taʼsirlar natijasida yuzaga keladigan foydalilik. Bunda obyektlarning texnik holati yomonlashishi, taʼmirtalab qilinadigan holatlar koʻpayib borishi va umumiy qiymati pasayishi mumkin.

Jismoniy eskirish quyidagi turlarga boʻlinadi:

bartaraf qilinadigan jismoniy eskirish — taʼmirlash, almashtirish yoki yangilash orqali yoʻqotish mumkin boʻlgan eskirish (masalan, devorni boʻyash, singan qismni yangilash);

bartaraf qilib boʻlmaydigan jismoniy eskirish — jismonan eskirganlik tufayli butunlay yangilash talab etiladigan holatlar. Bunda obyektlarni taʼmirlash orqali ularni toʻliq tiklash imkoni boʻlmaydi.

12. Obyektlarning tarkibiy elementlari va umumiy strukturaning texnik holatini baholash vizual koʻrik, shuningdek yuk koʻtaruvchi va oʻrab turuvchi tuzilmalardagi chiziqlilikdan ogʻishlar va shikastlanish miqdorini oʻlchash orqali amalga oshiriladi.

13. Jismoniy eskirishni aniqlashda ushbu Metodikaning 2-ilovasida keltirilgan Jismoniy eskirishni aniqlashga doir qoʻllanmadan foydalaniladi.

14. Obyektlarga jismoniy eskirishning umumiy taʼsiri natijasida obyektlarning qiymati kamayadi hamda ushbu qiymat quyidagi formula orqali aniqlanadi:

E = 1 — Eje

Bunda:

Eje — obyektning jismoniy eskirish koeffitsiyenti.

3-bob. Daromad yondashuvi orqali obyektlarning qiymatini aniqlash

15. Daromad yondashuvi usulida obyektlarning qiymati ularning mulkdorlari tomonidan obyektlarni ijaraga berishdan olinadigan daromadni hisoblash orqali aniqlanadi. Bunda daromadni hisoblashda quyidagi formuladan foydalaniladi:

OQ = SOD/KS

Bunda:

OQ — obyektning qiymati;

SOD — sof operatsion daromad;

KS — kapitallashtirish stavkasi.

Koʻp kvartirali uylardagi turar joylar uchun etalon narxni aniqlash metodikasiga 1-ILOVA

Koʻp kvartirali uylardagi turar joylarning qurilgan yiliga nisbatan tuzatishlar

Koʻp kvartirali uylardagi turar joylarning qurilish materialiga nisbatan tuzatishlar

Koʻp kvartirali uylardagi turar joylarning umumiy maydoniga nisbatan tuzatishlar

Koʻp kvartirali uylardagi turar joylarning joylashgan qavatiga nisbatan tuzatishlar

Koʻp kvartirali uylardagi turar joylarning taʼmirlanganlik holatiga nisbatan tuzatishlar

Izoh:

* yaxshi taʼmir — koʻp kvartirali uylardagi turar joylarning yangi qurilgan yoki yaqinda taʼmirlangan holati boʻlib, ulardagi muhandislik kommunikatsiya tarmoqlari, eshik va derazalar, pol, devor hamda shiftlar soz holatda boʻladi va foydalanish uchun qoʻshimcha taʼmirlash ishlarini amalga oshirish talab etilmaydi;

** oʻrta taʼmir — koʻp kvartirali uylardagi turar joylarning foydalanish uchun yaroqli holati boʻlib, ulardagi muhandislik kommunikatsiya tarmoqlari, eshik va derazalar, pol, devor hamda shiftlar ishlashga yaroqli holatda boʻladi, biroq ularning ayrim qismlarida taʼmirlash ishlarini amalga oshirish talab etilishi mumkin;

*** taʼmir talab — koʻp kvartirali uylardagi turar joylarning toʻliq yoki qisman taʼmirlashni talab etadigan holati boʻlib, ulardagi muhandislik kommunikatsiya tarmoqlari, eshik va derazalar, pol, devor hamda shiftlarni foydalanish uchun yaroqli holatga keltirish maqsadida qoʻshimcha qurilish, pardozlash va taʼmirlash ishlarini amalga oshirish talab etiladi.

Koʻp kvartirali uylardagi turar joylar uchun etalon narxni aniqlash metodikasiga 2-ILOVA

Jismoniy eskirishni aniqlashga doir

QOʻLLANMA

Koʻchmas mulkni ommaviy baholash uslubiyotiga 2-ILOVA

Yakka tartibdagi turar joylar uchun etalon narxni aniqlash

METODIKASI

Yakka tartibdagi turar joylarning (bundan buyon matnda obyektlar deb yuritiladi) qiymatini aniqlashda ularning joylashuvi, tavsiflari va xususiyatlaridan kelib chiqib qiyosiy, xarajat va daromad yondashuvlaridan biri qoʻllaniladi.

1-bob. Qiyosiy yondashuv orqali obyektlarning qiymatini aniqlash

1. Qiyosiy yondashuvda Oʻzbekiston Respublikasi Urbanizatsiya va uy-joy bozorini barqaror rivojlantirish milliy qoʻmitasi huzuridagi Kadastr agentligining Koʻchmas mulkni ommaviy baholash milliy markazi (bundan buyon matnda Ijro etuvchi organ deb yuritiladi) namunaviy obyektlarni (etalonlarni) uchtadan kam boʻlmagan analoglari asosida obyektlarning qiymatini aniqlaydi.

2. Obyektlarning qiymatini aniqlashda quyidagi formuladan foydalaniladi:

OQ = (BN×BM×K1×K2×…×Kn) + (YEN×YEM×K1×K2×…×Kn)

Bunda:

OQ — obyektning qiymati;

BN — koʻchmas mulk bozori maʼlumotlari tahlili asosida shakllangan binoning 1 kv.m uchun narxi;

BM — obyektning maydoni;

YEN — koʻchmas mulk bozori maʼlumotlari tahlili asosida shakllangan yer uchastkasining 1 kv.m uchun narxi;

YEM — yer uchastkasining maydoni;

K1, K2…Kn — narxni shakllantiruvchi omillarni aks ettiruvchi koeffitsiyentlar.

Obyektlarning yordamchi bino va inshootlari qiymatini aniqlashda obyektning 1 kv.m uchun hisoblab chiqarilgan qiymatining 20 foizi miqdoriga qabul qilinadi.

3. Tuzatish koeffitsiyentlari elektron savdo platformalaridagi maʼlumotlar, shu jumladan obyektlarni sotish boʻyicha taklif etilayotgan eʼlonlar, shuningdek rieltorlik tashkilotlarida tuzilgan, notarial rasmiylashtirilgan bitimlar hamda tijorat banklari va boshqa kredit tashkilotlaridan obyektlarning garov qiymati toʻgʻrisida olingan maʼlumotlarni tahlil qilish orqali aniqlanadi.

4. Ijro etuvchi organ tomonidan ommaviy baholash oʻtkaziladigan obyektlar roʻyxatida koʻrsatilgan obyektlarning namunaviy obyekt (etalon) narxini aniqlash uchun mazkur Metodikaning 1-ilovasidagi tuzatishlar qoʻllaniladi.

Analog obyektning yer maydoni etalon obyektining yer maydonidan farq qilgan holatda, narxni solishtirishda yer maydoniga tegishli tuzatish kiritiladi. Bunda analog va etalon yer maydonlari oʻrtasidagi farq quyidagi formula orqali aniqlanadi hamda ushbu farq boʻsh yerning 1 kv.m narxiga koʻpaytiriladi.

Atn=Anq+(Aym−Eym)×Yby

Bunda:

Atn — analogning yer maydoniga tuzatish kiritilgandan keyingi 1 kv.m narxi;

Anq — analogning tuzatish kiritilmagan 1 kv.m narxi;

Aym — analogning yer maydoni, kv.m;

Eym — etalon (solishtirilayotgan) obyektning yer maydoni, kv.m;

Yby — boʻsh yerning 1 kv.m narxi.

5. Oʻzbekiston Respublikasi Urbanizatsiya va uy-joy bozorini barqaror rivojlantirish milliy qoʻmitasi huzuridagi Kadastr agentligi tomonidan taqdim etilgan Roʻyxatda qavatlari soni, qurilgan yili, ishlatilgan qurilish materiallari, maydoni koʻrsatilmagan taqdir 1 koeffitsiyent qoʻllaniladi.

2-bob. Xarajat yondashuvi orqali obyektlarning qiymatini aniqlash

6. Xarajat yondashuvi orqali obyektlarning qiymatini aniqlash quyidagi ketma-ketlikda amalga oshiriladi:

bino va inshootlarni tiklanish narxini aniqlash;

tadbirkorlik foydasini qoʻllash;

aniqlangan eskirish turlarini hisoblash;

bino va inshootlarni tiklanish qiymatidan eskirish qiymatini ayirib, yerdan foydalanish qiymatini qoʻshish orqali umumiy qiymatini aniqlash.

7. Xarajat yondashuvi qoʻllanilganda quyidagi formuladan foydalaniladi:

OQ = QX×(1 + TF) × (1 — E) + YEQ

Bunda:

OQ — obyektning qiymati;

QX — obyektni qurish xarajatlari miqdori;

TF — tadbirkorning foydasi miqdori (%);

E — eskirish qiymati;

YEQ — yerdan foydalanish huquqining qiymati.

1-§. Obyektlarning tiklanish qiymatlarini turlari

8. Obyektni qayta qurish yoki oʻxshash turdagi yangi obyektni qurish uchun sarflanadigan xarajatlari aks ettirilib, qayta qurish va oʻrnini bosuvchi qiymatga boʻlinadi.

Qayta qurish qiymati — bir turdagi material va loyiha bilan qaytadan qurish orqali bozor qiymati aniqlanadi.

Oʻrnini bosuvchi qiymat — yangi xomashyo materiallari va zamonaviy texnologiyalarni qoʻllagan holda obyektni qayta qurish orqali bozor qiymati aniqlanadi.

2-§. Obyektlarning tiklanish qiymatini aniqlash

9. Obyektni har bir qismi uchun (yashash xonadonlari, qoʻshimcha inshootlar, ochiq ayvon, soyabon, basseyn va fontanlar, chorva mollarini boqishga moʻljallangan qurilmalar va ularning oziq-ovqatini saqlashga moʻljallangan inshootlar, yarim yertoʻla hamda yertoʻlalar va boshqalar) tiklanish qiymatini aniqlash bilan baholash ishlari amalga oshiriladi.

10. Obyektning tiklanish qiymati loyiha-smeta hujjatlari asosida aniqlanadi va bu qiymatlarga 10 foiz miqdorda tadbirkorlik foydasi qoʻshilib yakuniy tiklanish qiymati hisoblanadi.

11. Obyektning yakuniy qiymatini aniqlash uchun tiklanish qiymatidan obyektning eskirish qiymati chegiriladi.

3-§. Obyektlarning eskirish qiymatini aniqlash

12. Obyektlarning eskirish qiymatini aniqlashda eskirishning jismoniy turi inobatga olinadi.

13. Jismoniy eskirish bu obyektlarning vaqt oʻtishi, tabiiy sharoitlar, ekspluatatsiya jarayoni va tashqi taʼsirlar natijasida yuzaga keladigan foydalilik. Bunda obyektlarning texnik holati yomonlashishi, taʼmirtalab qilinadigan holatlar koʻpayib borishi va umumiy qiymati pasayishi mumkin.

Jismoniy eskirish quyidagi turlarga boʻlinadi:

bartaraf qilinadigan jismoniy eskirish — taʼmirlash, almashtirish yoki yangilash orqali yoʻqotish mumkin boʻlgan eskirish (masalan, devorni boʻyash, singan qismni yangilash);

bartaraf qilib boʻlmaydigan jismoniy eskirish — jismonan eskirganlik tufayli butunlay yangilash talab etiladigan holatlar. Bunda obyektlarni taʼmirlash orqali ularni toʻliq tiklash imkoni boʻlmaydi.

14. Jismoniy eskirishni aniqlashda ushbu Metodikaning 2-ilovasida keltirilgan Jismoniy eskirishni aniqlashga doir qoʻllanmadan foydalaniladi.

15. Jismoniy eskirishning umumiy taʼsiri natijasida obyektlarning qiymati kamayadi hamda ushbu qiymat quyidagi formula orqali aniqlanadi:

E = 1 — Eje

Bunda, Eje — obyektning jismoniy eskirish koeffitsiyenti.

4-§. Yer uchastkasidan foydalanish huquqini baholash

16. Yer uchastkasiga boʻlgan huquqning qiymatini aniqlash quyidagi usullar orqali amalga oshiriladi:

yer uchastkasidan foydalanish huquqi qiymatini taklif etilayotgan narxdan kelib chiqib qiyosiy tahlil qilish usuli;

yer uchastkasidan foydalanish huquqi qiymatini ajratish usuli.

17. Yer uchastkasidan foydalanish huquqi qiymatini taklif etilayotgan narxdan kelib chiqib qiyosiy tahlil qilish usulida elektron savdo platformalaridagi maʼlumotlar (eʼlonlar), shu jumladan yer uchastkasini sotish boʻyicha taklif etilayotgan narxlar tahlil qilinadi, shuningdek baholanayotgan yer uchastkasini oʻxshash yer uchastkalari bilan taqqoslashda qoʻllaniladigan taqqoslash elementlari aniqlanadi. Bunda har bir taqqoslash elementi boʻyicha mazkur Metodikaning 1-ilovasida koʻrsatilgan tuzatmalarni qoʻllagan holda tuzatishlar kiritiladi va analog yer uchastkalariga kiritilgan tuzatishlarni orqali narxlarni muvofiqlashtirish yoʻli bilan yer uchastkasining narxi aniqlanadi.

18. Ijro etuvchi organ yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymatini ajratish usuli bilan hisoblash uchun quyidagilarni amalga oshiradi:

yer uchastkasining tavsiflariga eng yaqin boʻlgan analoglarni tanlaydi;

har bir analog boʻyicha yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymatini sotuv narxidan yaxshilashlar qiymatini ayirish yoʻli bilan aniqlaydi.

5-§. Obyektlarning umumiy baholash qiymatini aniqlash

19. Obyektlarning umumiy baholash qiymatini aniqlash quyidagi formula orqali amalga oshiriladi:

Umumiy qiymat = (Tiklanish qiymati — Eskirish qiymati) + Yer uchastkasidan foydalanish huquqi qiymati.

3-bob. Daromad yondashuvi orqali obyektlarning qiymatini aniqlash

20. Daromad yondashuvida obyektlarning qiymati ularning mulkdorlari tomonidan obyektlarni ijaraga berishdan olinadigan daromadni hisoblash orqali aniqlanadi. Bunda daromadni hisoblashda quyidagi formuladan foydalaniladi:

OQ = SOD/KS

Bunda:

OQ — obyektning qiymati;

SOD — sof operatsion daromad;

KS — kapitallashtirish stavkasi.

Yakka tartibdagi turar joylar uchun etalon narxni aniqlash metodikasiga 1-ILOVA

Yakka tartibdagi turar joylarning qurilgan yiliga nisbatan tuzatishlar

Yakka tartibdagi turar joylarning qurilish materialiga nisbatan tuzatishlar

Yakka tartibdagi turar joylarning yer maydoniga nisbatan tuzatishlar

Yakka tartibdagi turar joylarning binolarini maydoniga nisbatan tuzatishlar

Yakka tartibdagi turar joylarning taʼmirlanganlik holatiga nisbatan tuzatishlar

Izoh:

* yaxshi taʼmir — yakka tartibdagi turar joylarning yangi qurilgan yoki yaqinda taʼmirlangan holati boʻlib, ulardagi muhandislik kommunikatsiya tarmoqlari, eshik va derazalar, pol, devor hamda shiftlar soz holatda boʻladi va foydalanish uchun qoʻshimcha taʼmirlash ishlarini amalga oshirish talab etilmaydi;

** oʻrta taʼmir — yakka tartibdagi turar joylarning foydalanish uchun yaroqli holati boʻlib, ulardagi muhandislik kommunikatsiya tarmoqlari, eshik va derazalar, pol, devor hamda shiftlar ishlashga yaroqli holatda boʻladi, biroq ularning ayrim qismlarida taʼmirlash ishlarini amalga oshirish talab etilishi mumkin;

*** taʼmir talab — yakka tartibdagi turar joylarning toʻliq yoki qisman taʼmirlashni talab etadigan holati boʻlib, ulardagi muhandislik kommunikatsiya tarmoqlari, eshik va derazalar, pol, devor hamda shiftlarni foydalanish uchun yaroqli holatga keltirish maqsadida qoʻshimcha qurilish, pardozlash va taʼmirlash ishlarini amalga oshirish talab etiladi.

Yakka tartibdagi turar joylar uchun etalon narxni aniqlash metodikasiga 2-ILOVA

Jismoniy eskirishni aniqlashga doir

QOʻLLANMA

Koʻchmas mulkni ommaviy baholash uslubiyotiga 3-ILOVA

Noturar obyektlar uchun etalon narxni aniqlash

MEDOTIKASI

Noturar obyektlar (bundan buyon matnda obyektlar deb yuritiladi) qiymatini aniqlashda obyektning joylashuvi, tavsiflari va xususiyatlaridan kelib chiqib qiyosiy, xarajat yoki daromad yondashuvlaridan biri qoʻllaniladi.

1-bob. Umumiy qoidalar

1. Obyektlarni baholash jarayonida ular toʻrta asosiy toifaga ajratiladi. Ushbu toifalarga tijorat, ishlab chiqarish va omborxona sifatida foydalaniladigan bino va inshootlar hamda maxsus obyektlar kiradi. Baholash ishlari mazkur tasnif asosida, har bir toifaning funksional xususiyatlari va foydalanish sharoitlarini inobatga olgan holda amalga oshiriladi.

2. Tijorat maqsadida foydalaniladigan obyektlar tarkibiga savdo faoliyatini amalga oshirishga moʻljallangan binolar, umumiy ovqatlanish korxonalarining binolari, ijtimoiy xizmat koʻrsatish obyektlari, mehmonxona va turar joy xizmatlari koʻrsatishga moʻljallangan bino va inshootlar, avtomobil transportlariga xizmat koʻrsatish shoxobchalari, ofis binolari va boshqa turdagi tijorat faoliyati uchun foydalanilayotgan obyektlar kiradi.

3. Ishlab chiqarish obyektlari tarkibiga mahsulot ishlab chiqarish, qayta ishlash, yigʻish, tajriba sinovlari oʻtkazish va boshqa sanoat faoliyatlari uchun moʻljallangan muhandislik va texnik infratuzilmaga ega binolar, ishlab chiqarish sexlari va yordamchi sexlar kiradi.

4. Omborxona sifatida foydalaniladigan bino va inshootlar tarkibiga tovarlar, xomashyo va mahsulotlar hamda materiallarni saqlash, taqsimlash va logistika jarayonlarini amalga oshirish uchun moʻljallangan binolar kiradi.

5. Maxsus obyektlar tarkibiga muayyan funksiyalarni bajarish uchun moʻljallangan, boshqa binolardan farq qiluvchi texnik, konstruktiv yoki funksional xususiyatlarga ega obyektlar kiradi.

Mazkur obyektlar umumiy foydalanish uchun moʻljallanmagan boʻladi va tor sohalar uchun ishlatiladi. Maxsus obyektlar litsenziya yoki ruxsatnoma asosida faoliyat olib boradi.

Mazkur obyektlar transport va logistika infratuzilmasi binolari, tibbiyot va sanitariya inshootlari, ilmiy, taʼlim va tajriba binolari, ishlab chiqarish va xavfli obyektlar, madaniy inshootlar, sport zallar, stadionlar, basseynlar, tennis kortlari, ekstremal va texnik sport inshootlaridan iborat boʻladi.

6. Obyektlarning joylashuvi qulayligi va mavjud sharoitlari, transport infratuzilmasiga yaqinligi (avtobus, tramvay bekatlari va boshqalar), yuk va yoʻlovchi oqimi, yaqin atrofdagi ijtimoiy va tijorat obyektlari, shuningdek tuman (shahar) markaziga nisbatan masofasi hisobga olinib, ular toifalarga ajratiladi. Ushbu toifalarni baholash jarayoni baholanayotgan obyektning solishtirilayotgan obyektga nisbatan joylashuv ustunliklarini aniqlash imkonini beradi. Toifalarni aniqlash natijalari quyidagi jadvalda aks ettirilgan va ular baholash hisob-kitoblariga kiritiladi.

Obyektlarning toifalarga ajratilishi

7. Pr toifa — bu quyidagi xususiyatlarga ega obyektlar hisoblanadi:

premium darajadagi yuqori daromadli va investitsion hudud (zona) — ushbu hudud iqtisodiy va moliyaviy xususiyatlari investitsiya kiritish nuqtayi nazaridan yuqori daromad olish imkonini beradigan hudud boʻlib, tijorat va iqtisodiy faoliyat uchun qulay sharoitga ega, talab yuqori boʻlgan hududlarda joylashadi. Bunday hudud bozor sharoitlarida yuqori likvidlikka ega boʻlib, iqtisodiy, moliyaviy va boshqa risklar past yoki boshqariladigan darajada boʻladi;

qulay joylashuv — obyekt tuman (shahar) markaziy koʻchalarida yoki ularga yaqin hududlarda joylashgan boʻladi;

yuqori transport oqimi — obyekt atrofida avtomobil va jamoat transporti oqimi yuqori hamda harakat va logistik imkoniyatlar keng boʻladi;

avtoturargohlar mavjudligi — obyekt hududida mijozlar va xodimlar uchun yetarli avtoturargohlar mavjud boʻladi;

jamoat transportiga yaqinlik — obyekt jamoat transporti (avtobus, tramvay, metro va boshqa transport vositalari) bekatlariga yaqin joylashgan boʻladi va insonlar oqimi yuqori boʻladi;

yuqori tirbandlik (piyoda) — obyekt hududi atrofida doimiy xaridor va mijoz oqimi mavjud boʻladi;

rivojlangan infratuzilma — obyekt va uning hududida elektr, suv, gaz, oqova suvlarni chiqarib yuborish tarmoqlari va telekommunikatsiya xizmatlari yaxshi rivojlangan boʻladi;

obyekt joylashgan hudud atrofidagi iqtisodiy va tijorat faoliyati — obyekt joylashgan hududda boshqa savdo, xizmat koʻrsatish va ijtimoiy obyektlar mavjud boʻladi;

xavfsizlik va barqarorlik — obyektning atrofidagi hududda ijtimoiy va iqtisodiy barqarorlik rivojlangan, jinoyatchilik darajasi past, zamonaviy texnologiyalar bilan jihozlangan va tashrif buyuruvchilarga qulay sharoitlar yaratilgan hamda investitsion risklar past boʻladi;

erkin bozor qiymati va likvidlik — obyektning atrofidagi hududda koʻchmas mulk tez sotilishi yoki ijaraga berilishi oson boʻladi.

8. A toifa — bu quyidagi xususiyatlarga ega obyektlar hisoblanadi:

yuqori daromadli va investitsion hudud (zona) — ushbu hudud iqtisodiy va moliyaviy xususiyatlari investitsiya kiritish nuqtayi nazaridan yuqori daromad olish imkonini beradigan hudud boʻlib, tijorat va iqtisodiy faoliyat uchun qulay sharoitga ega, talab yuqori boʻlgan hududlarda joylashadi. Bunday hudud bozor sharoitlarida yuqori likvidlikka ega boʻlib, iqtisodiy, moliyaviy va boshqa risklar past yoki boshqariladigan darajada boʻladi;

joylashuv — obyekt tuman (shahar) markaziy koʻchalarida yoki ularga yaqin hududlarda joylashgan boʻladi;

yuqori transport oqimi — obyekt atrofida avtomobil va jamoat transporti oqimi yuqori hamda harakat va logistik imkoniyatlar keng boʻladi;

avtoturargohlar mavjudligi — obyekt hududida mijozlar va xodimlar uchun yetarli avtoturargohlar mavjud boʻladi;

jamoat transportiga yaqinlik — obyekt jamoat transporti (avtobus, tramvay, metro va boshqa transport vositalari) bekatlariga yaqin joylashgan boʻladi va insonlar oqimi yuqori boʻladi;

yuqori tirbandlik (piyoda) — obyekt hududi atrofida doimiy xaridor va mijoz oqimi mavjud boʻladi;

rivojlangan infratuzilma — obyekt va uning hududida elektr, suv, gaz, oqova suvlarni chiqarib yuborish tarmoqlari va telekommunikatsiya xizmatlari yaxshi rivojlangan boʻladi;

xavfsizlik va barqarorlik — obyektning atrofidagi hududda ijtimoiy va iqtisodiy barqarorlik rivojlangan, jinoyatchilik darajasi past, zamonaviy texnologiyalar bilan jihozlangan va tashrif buyuruvchilarga qulay sharoitlar yaratilgan hamda investitsion risklar past boʻladi;

erkin bozor qiymati va likvidlik — obyektning atrofidagi hududda koʻchmas mulk tez sotilishi yoki ijaraga berilishi oson boʻladi.

9. B toifa — bu quyidagi xususiyatlarga ega obyektlar hisoblanadi:

yuqori daromadli hududda joylashgan boʻlib, tijorat va iqtisodiy faoliyat uchun juda qulay boʻladi;

qulay joylashuv — obyekt tuman (shahar) markaziy koʻchalarida yoki ularga yaqin hududlarda joylashgan boʻladi;

yuqori transport oqimi — obyekt atrofida avtomobil va jamoat transporti oqimi yuqori hamda harakat va logistik imkoniyatlar keng boʻladi;

avtoturargohlar mavjudligi — obyekt hududida mijozlar va xodimlar uchun yetarli avtoturargohlar mavjud boʻladi;

jamoat transportiga yaqinlik — obyekt jamoat transporti (avtobus, tramvay, metro va boshqa transport vositalari) bekatlariga yaqin joylashgan boʻladi va insonlar oqimi yuqori boʻladi.

10. C toifa — bu quyidagi xususiyatlarga ega obyektlar hisoblanadi:

oʻrta daromadli hududda joylashgan obyekt boʻlib, hududning iqtisodiy faolligi va oʻtkazuvchanlik darajasi boʻyicha yuqori daromadli hududlarga nisbatan past boʻladi;

qulay joylashuv — obyekt tuman (shahar) markaziga nisbatan unchalik yaqin boʻlmagan hududlarda joylashgan boʻladi;

jamoat transportiga yaqinlik — obyekt jamoat transporti (avtobus, tramvay, metro va boshqa transport vositalari) bekatlariga yaqin joylashgan boʻladi va insonlar oqimi yuqori boʻladi;

piyodalar va transport oqimi — obyekt atrofidagi hududda piyodalar va avtomobil harakati mavjud boʻladi, lekin harakat va trafik darajasi oʻrtacha boʻladi;

infratuzilma — obyekt atrofidagi hududda savdo markazlari, banklar, xizmat koʻrsatish obyektlari va ofis binolari mavjud boʻladi, lekin ular yetarlicha rivojlanmagan boʻladi.

11. D toifa — bu quyidagi xususiyatlarga ega obyektlar hisoblanadi:

past daromadli hududda joylashgan obyekt boʻlib, ushbu hudud tumanning (shaharning) chekka qismida hamda ikkinchi va uchinchi darajali yoʻllarga yaqin joylashgan boʻladi, shuningdek ushbu hudud iqtisodiy jihatdan pastroq faollikka ega boʻladi;

transport va piyodalar oqimi boshqa hududga nisbatan kamroq (jamoat transporti imkoniyatlari qulay emas va piyodalar oqimi kamroq).

D toifadagi obyektlar ijara va sotuv narxlari Pr, A, B, C toifadagi obyektlardan past boʻlib, investitsiya salohiyati nisbatan sust va aholi uchun moʻljallangan turar joylar ustun boʻladi, ushbu holatlar D toifadagi obyektlarga talab kamligini bildiradi.

2-bob. Qiyosiy yondashuv orqali obyektlarning qiymatini aniqlash

12. Qiyosiy yondashuvda obyektlarning qiymatini aniqlashda quyidagi formuladan foydalaniladi:

OQ = (BN×BM×K1×K2×…×Kn) + (YEN×YEM×K1×K2×…×Kn)

Bunda:

OQ — obyektning qiymati;

BN — koʻchmas mulk bozori maʼlumotlari tahlili asosida shakllangan obyektning 1 kv.m uchun narxi;

BM — obyektning maydoni;

YEN — koʻchmas mulk bozori maʼlumotlari tahlili asosida shakllangan yer uchastkasining 1 kv.m uchun narxi;

YEM — yer uchastkasining maydoni;

K1, K2…Kn — narx shakllantiruvchi omillarni aks ettiruvchi koeffitsiyentlar.

13. Tuzatish koeffitsiyentlari elektron savdo platformalaridagi maʼlumotlar, shu jumladan obyektlarni sotish boʻyicha taklif etilayotgan eʼlonlar, shuningdek, rieltorlik tashkilotlarida tuzilgan, notarial rasmiylashtirilgan bitimlar hamda tijorat banklari va boshqa kredit tashkilotlaridan obyektlarning garov qiymati toʻgʻrisida olingan maʼlumotlarni tahlil qilish orqali aniqlanadi.

14. Oʻzbekiston Respublikasi Urbanizatsiya va uy-joy bozorini barqaror rivojlantirish milliy qoʻmitasi huzuridagi Kadastr agentligining Koʻchmas mulkni ommaviy baholash milliy markazi (bundan buyon matnda Ijro etuvchi organ deb yuritiladi) tomonidan ommaviy baholash oʻtkaziladigan obyektlar roʻyxatida (bundan buyon matnda Roʻyxat deb yuritiladi) koʻrsatilgan noturar obyektlarning etalon obyekt narxini aniqlash uchun mazkur Metodikaning 1-ilovasida keltirilgan tuzatishlar qoʻllaniladi.

Analog obyektning yer maydoni etalon obyektning yer maydonidan farq qilgan holatda, narxni solishtirishda yer maydoniga tegishli tuzatish kiritiladi. Bunda analog va etalon yer maydonlari oʻrtasidagi farq quyidagi formula orqali aniqlanadi hamda ushbu farq boʻsh yerning 1 kv.m narxiga koʻpaytiriladi.

Atn=Anq+(Aym−Eym)×Yby

Bunda:

Atn — analogning yer maydoniga tuzatish kiritilgandan keyingi 1 kv.m narxi;

Anq — analogning tuzatish kiritilmagan 1 kv.m narxi;

Aym — analogning yer maydoni, kv.m;

Eym — etalon (solishtirilayotgan) obyektning yer maydoni, kv.m;

Yby — boʻsh yerning 1 kv.m narxi.

15. Obyektlarni ommaviy baholashda bozor konyunkturasiga muvofiq ravishda obyektga ulangan muhandislik tarmoqlarining (elektr energiyasi, suv taʼminoti, gaz taʼminoti, oqova suvlarni chiqarib yuborish tarmoqlari) mavjudligi va rivojlanganlik darajasiga qarab qiymatga tegishli tuzatmalar kiritilishi mumkin.

16. Koʻp qavatli obyektlarni ommaviy baholashda obyektda liftning mavjudligi va foydalanish imkoniyatlari bozor konyunkturasiga muvofiq ravishda qiymatga taʼsir etuvchi omil sifatida hisobga olinishi mumkin. Aniq koeffitsiyentlar obyekt qavatliligi, funksional maqsadi va mahalliy bozor sharoitlaridan kelib chiqib belgilanadi.

17. Obyektlarning yordamchi bino va inshootlari qiymatini aniqlashda obyektlarning 1 kv.m uchun hisoblab chiqarilgan qiymatining 20 foizi miqdorida qabul qilinadi.

18. Oʻzbekiston Respublikasi Urbanizatsiya va uy-joy bozorini barqaror rivojlantirish milliy qoʻmitasi huzuridagi Kadastr agentligi tomonidan taqdim etilgan Roʻyxatda qavatlari soni, qurilgan yili, ishlatilgan qurilish materiallari, maydoni koʻrsatilmagan taqdirda 1 koeffitsiyent qoʻllaniladi.

3-bob. Xarajat yondashuvi orqali obyektlarning qiymatini aniqlash

19. Xarajat yondashuvi orqali obyektlarning qiymatini aniqlash quyidagi ketma-ketlikda amalga oshiriladi:

bino va inshootlarni tiklanish narxini aniqlash;

tadbirkorlik foydasini qoʻllash;

aniqlangan eskirish turlarini hisoblash;

bino va inshootlarni tiklanish qiymatidan eskirish qiymatini ayirib, yerdan foydalanish qiymatini qoʻshish orqali umumiy qiymatini aniqlash.

20. Xarajat yondashuvi qoʻllanilganda quyidagi formuladan foydalaniladi:

OQ = QX×(1 + TF) × (1 — E) + YEQ

Bunda:

OQ — obyektning qiymati;

QX — obyektni qurish xarajatlari miqdori;

TF — tadbirkorning foydasi miqdori (%);

E — eskirish qiymati;

YEQ — yerdan foydalanish huquqi qiymati.

1-§. Obyektlarning tiklanish qiymatlarining turlari

21. Obyektni qayta qurish yoki oʻxshash turdagi yangi obyektni qurish uchun sarflanadigan xarajatlari aks ettirilib, qayta qurish va oʻrnini bosuvchi qiymatga boʻlinadi.

Qayta qurish qiymati — bir turdagi material va loyiha bilan qaytadan qurish orqali bozor qiymati aniqlanadi.

Oʻrnini bosuvchi qiymat — yangi xomashyo materiallari va zamonaviy texnologiyalarni qoʻllagan holda obyektni qayta qurish orqali bozor qiymati aniqlanadi.

2-§. Obyektlarning tiklanish qiymatini aniqlash

22. Obyektning har bir qismi uchun (yashash xonadonlari, qoʻshimcha inshootlar, ochiq ayvon, soyabon, supa, basseyn va fontanlar, chorva mollarini boqishga moʻljallangan qurilmalar va ularning oziq-ovqatini saqlashga moʻljallangan inshootlar, yarim yertoʻla va yertoʻlalar va hokazo) tiklanish qiymatini aniqlash bilan baholash ishlari amalga oshiriladi.

23. Obyektning tiklanish qiymati loyiha-smeta hujjatlari asosida aniqlanadi va bu qiymatlarga 10 foiz miqdorda tadbirkorlik foydasi qoʻshilib yakuniy tiklanish qiymati aniqlanadi.

24. Obyektning yakuniy qiymatini aniqlash uchun tiklanish qiymatidan obyektning eskirish qiymati chegiriladi.

3-§. Obyektlarning eskirish qiymatini aniqlash

25. Obyektlarning eskirish qiymatini aniqlashda eskirishning jismoniy turi inobatga olinadi.

26. Jismoniy eskirish bu obyektlarning vaqt oʻtishi, tabiiy sharoitlar, ekspluatatsiya jarayoni va tashqi taʼsirlar natijasida yuzaga keladigan foydalilik, isteʼmolchi jozibadorligi va strukturaviy ishonchlilikning asta-sekin kamayishi hisoblanadi. Ushbu jarayon natijasida obyektlarning texnik holati yomonlashadi va taʼmirtalab holatlar vujudga keladi va umumiy qiymati pasayadi.

Jismoniy eskirish quyidagi turlarga boʻlinadi:

bartaraf qilinadigan jismoniy eskirish — taʼmirlash, almashtirish yoki yangilash orqali yoʻqotish mumkin boʻlgan eskirish (masalan, devorni boʻyash, singan qismni yangilash);

bartaraf qilib boʻlmaydigan jismoniy eskirish — jismonan eskirganlik tufayli butunlay yangilash talab etiladigan holatlar. Bunda obyektlarni taʼmirlash orqali ularni toʻliq tiklash imkoni boʻlmaydi.

27. Jismoniy eskirishni aniqlashda ushbu Metodikaning 2-ilovasida keltirilgan Jismoniy eskirishni aniqlashga doir qoʻllanmadan foydalaniladi.

28. Obyektning jismoniy eskirishining umumiy taʼsiri natijasida obyektning qiymati kamayadi hamda ushbu qiymat quyidagi formula orqali aniqlanadi:

E = 1 — Eje

Bunda, Eje — obyektning jismoniy eskirish koeffitsiyenti.

4-§. Yer uchastkasidan foydalanish huquqini baholash

29. Yer uchastkasiga boʻlgan huquqning qiymatini aniqlash quyidagi usullar orqali amalga oshiriladi:

yer uchastkasidan foydalanish huquqi qiymatini taklif etilayotgan narxdan kelib chiqib qiyosiy tahlil qilish usuli;

yer uchastkasidan foydalanish huquqi qiymatini ajratish usuli;

yer uchastkasidan foydalanish huquqi qiymatini yer rentasini kapitallashtirish usuli.

30. Yer uchastkasidan foydalanish huquqi qiymatini taklif etilayotgan narxdan kelib chiqib qiyosiy tahlil qilish usulida elektron savdo platformalaridagi maʼlumotlar (eʼlonlar), shu jumladan yer uchastkasini sotish boʻyicha taklif etilayotgan narxlar tahlil qilinadi, shuningdek baholanayotgan yer uchastkasini oʻxshash yer uchastkalari bilan taqqoslashda qoʻllaniladigan taqqoslash elementlari aniqlanadi. Bunda har bir taqqoslash elementi boʻyicha mazkur Metodikaning 1-ilovasida koʻrsatilgan tuzatmalarni qoʻllagan holda tuzatishlar kiritiladi va analog yer uchastkalariga kiritilgan tuzatishlar orqali narxlarni muvofiqlashtirish yoʻli bilan yer uchastkasining narxi aniqlanadi.

31. Ijro etuvchi organ yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymatini ajratish usuli bilan hisoblash uchun quyidagilarni amalga oshiradi:

yer uchastkasining tavsiflariga eng yaqin boʻlgan analoglarni tanlaydi;

har bir analog boʻyicha yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymatini sotuv narxidan yaxshilashlar qiymatini ayirish yoʻli bilan aniqlaydi.

32. Yer uchastkasining qiymati yer rentasini kapitallashtirish usuli asosida baholanadi. Yer rentasi sifatida yer uchastkasini ijaraga berishdan olinadigan daromad qabul qilinadi. Ushbu daromad amaldagi tartibga muvofiq belgilangan ijara stavkalari asosida aniqlanadi.

Kapitallashtirish stavkasi va ijara miqdori amaldagi qonunchilik hamda bozor sharoitlaridan kelib chiqib belgilanadi.

5-§. Obyektlarning umumiy baholash qiymatini aniqlash

33. Obyektlarning umumiy baholash qiymatini aniqlash quyidagi formula orqali amalga oshiriladi:

Umumiy qiymat = (Tiklanish qiymati — Eskirish qiymati) + Yer uchastkasidan foydalanish huquqi qiymati.

4-bob. Daromad yondashuvi orqali obyektlarning qiymatini aniqlash

34. Daromad yondashuvida obyektlarning qiymatini baholash toʻgʻridan-toʻgʻri kapitallashtirish usuli yoki pul oqimlarini diskontlash usuli bilan amalga oshirilishi mumkin.

35. Obyektlarning kapitallashtirish usuli qoʻllanilganda, quyidagi formuladan foydalaniladi:

OQ = SOD/KS

Bunda:

OQ — obyektning qiymati;

SOD — sof operatsion daromad;

KS — kapitallashtirish stavkasi.

36. Toʻgʻridan-toʻgʻri kapitallashtirish usuli daromad oqimlari uzoq muddat mobaynida barqaror boʻlganda yoki daromad oqimlari barqaror va moʻtadil surʼatlarda oʻzgarganda qoʻllaniladi.

37. Agar baholash obyekti jiddiy taʼmirlashni (rekonstruksiya qilishni) talab qilsa yoki tugallanmagan qurilish holatida boʻlsa, toʻgʻridan-toʻgʻri kapitallashtirish usuli qoʻllanilmaydi.

38. Obyekt qiymatini toʻgʻridan-toʻgʻri kapitallashtirish usuli bilan hisoblash uchun daromadning asosiy manbasi sifatida baholash obyektiga toʻlanayotgan ijara toʻlovi olinadi.

39. Obyektdan olinadigan boshqa daromadlar koʻchmas mulkning ijara haqiga kirmasligi mumkin (masalan, garaj yoki avtotransport uchun toʻxtash joyidan foydalanganlik uchun haq, saqlash kameralarini taqdim etishdan olingan daromad). Bunda, daromad manbasi baholash obyekti bilan bevosita va uzviy bogʻliq boʻlishi lozim.

40. Pul oqimlarini diskontlash (POD) usuli — baholash obyektining qiymatini diskontlash hamda baholanayotgan koʻchmas mulkdan foydalanishning har bir yilidagi pul oqimlarini, shu jumladan mazkur koʻchmas mulkka egalik davrining oxirida uni qayta sotishdan keladigan pul oqimini qoʻshish orqali aniqlanadi:

Bunda:

Vc — obyektning qiymati;

Ii — birinchi yilning prognoz davri pul oqimi;

D — diskontlash stavkasi;

Vn — obyektning prognoz davri tugaganidan keyingi qiymati;

i — prognoz davri yilining raqami;

n — prognoz davrining oxirgi yili.

41. Kumulyativ tuzish usuli boʻyicha diskontlash stavkasi tavakkalsiz stavka va tavakkalchilik uchun mukofotlarni qoʻshish orqali aniqlanadi. Bunda tavakkalchilik uchun mukofotlarga quyidagilar kiradi:

mazkur qoʻyilmaga xos boʻlgan nolikvidlik tavakkalchiligi uchun mukofot;

mazkur turdagi qoʻyilmalar uchun talab etiladigan boshqaruv ishi hajmi bilan belgilangan investitsion menejment tavakkalchiligi uchun mukofot;

baholash obyektiga xos boʻlgan qoʻshimcha (tizimli) tavakkalchilik uchun mukofot.

Tavakkalsiz stavka sifatida davlat qimmatli qogʻozlari boʻyicha foiz stavkasi yoki Oʻzbekiston Respublikasi Markaziy bankining asosiy stavkasi olinadi.

42. Diskontlash stavkasini analog-obyektlarning sotilishi haqidagi bozor maʼlumotlaridan ajratish usuli bilan hisoblash uchun quyidagilar amalga oshiriladi:

analoglarni tanlaydi;

har bir analog uchun prognoz davridagi pul oqimlarini va prognoz davridan keyingi qiymatni hisoblaydi;

maʼlum sotuv narxini va hisoblangan koʻrsatkichlarni pul oqimlarini diskontlash formulasiga solib, izchil yaqinlashish yoʻli bilan har bir analog boʻyicha diskontlash stavkasini aniqlaydi;

baholash obyekti uchun diskontlash stavkasini barcha analoglar boʻyicha oʻrtacha oʻlchangan qiymat sifatida aniqlaydi.

43. Diskontlash stavkasini muqobil investitsiyalarni taqqoslash usuli bilan hisoblash, qoida tariqasida, koʻchmas mulkning investitsiya qiymatini aniqlash vaqtida amalga oshiriladi. Bunda, diskontlash stavkasi sifatida:

investor tomonidan talab qilinayotgan daromadlilik darajasi;

muqobil loyihalarning va investor ixtiyorida mavjud boʻlgan moliyaviy vositalarning kutilayotgan daromadlilik darajasi olinadi.

44. Qoʻllanilayotgan diskontlash stavkasi daromad turi, valyutasi va qiymati (nominal yoki real)ga muvofiq boʻlishi lozim.

Diskontlash stavkasini nominal qiymatdan real qiymatga va real qiymatdan nominal qiymatga qayta hisoblash kapitallashtirish stavkasini qayta hisoblash bilan ayni bir tartibda amalga oshiriladi.

5-bob. Obektlarning bozor narxiga yaqin qiymatini aniqlash

45. Ommaviy baholash jarayonida har bir zona (hudud) kesimida aniqlangan etalon obyektning 1 kv.m qiymati bazaviy koʻrsatkich sifatida qabul qilinadi va ushbu koʻrsatkich asosida baholanayotgan obyektlarning bozor narxiga yaqin qiymati hisoblab chiqiladi.

46. Obyektlarning bozor narxiga yaqin qiymatini aniqlashda taqdim qilingan roʻyxatdagi obyektlarning qurilgan (ishga tushirilgan) yili, maydoni, devor materiallariga tuzatmalar mazkur Metodikaning 1-ilovasida koʻrsatilgan tuzatishlar aksi qoʻllaniladi. Obyektlarning ichki taʼmiriga tuzatmalar kadastr maʼlumotlarida mavjud boʻlmasa oʻrta taʼmir holatida deb qabul qilinadi.

47. Obyektlarning joylashuvi, qulayligi va mavjud sharoitlari, transport infratuzilmasiga yaqinligi, yuk va yoʻlovchi oqimi, yaqin atrofdagi ijtimoiy va tijorat obyektlari, shuningdek tuman yoki shahar markaziga nisbatan masofasi hisobga olinib, ular maʼlum toifalarga ajratiladi. Ushbu toifalash baholash jarayonida baholanayotgan obyektning solishtirilayotgan obyektga nisbatan joylashuv ustunliklarini aniqlash imkonini beradi. Obyektlarni toifalashda quyidagi jadvalda aks ettirilgan tuzatishlar qoʻllaniladi.

Izoh: A, C va D toifalar B toifaga nisbatan tuzatish koeffitsiyentlari qoʻllash orqali aniqlanadi.

Noturar obyektlarni ommaviy baholash metodikasiga 1-ILOVA

Noturar obyektlarning qurilgan yiliga nisbatan tuzatishlar

Noturar obyektlarning qurilish materialiga nisbatan tuzatishlar

Noturar obyektlarning yer maydoniga nisbatan tuzatishlar

Noturar obyektlarning binolarini maydoniga nisbatan tuzatishlar

Noturar obyektlarning taʼmirlanganlik holatiga nisbatan tuzatishlar

Izoh:

* yaxshi taʼmir — noturar obyektlarning yangi qurilgan yoki yaqinda taʼmirlangan holati boʻlib, ulardagi muhandislik kommunikatsiya tarmoqlari, eshik va derazalar, pol, devor hamda shiftlar soz holatda boʻladi va foydalanish uchun qoʻshimcha taʼmirlash ishlarini amalga oshirish talab etilmaydi;

** oʻrta taʼmir — noturar obyektlarning foydalanish uchun yaroqli holati boʻlib, ulardagi muhandislik kommunikatsiya tarmoqlari, eshik va derazalar, pol, devor hamda shiftlar ishlashga yaroqli holatda boʻladi, biroq ularning ayrim qismlarida taʼmirlash ishlarini amalga oshirish talab etilishi mumkin;

*** taʼmir talab — noturar obyektlarning toʻliq yoki qisman taʼmirlashni talab etadigan holati boʻlib, ulardagi muhandislik kommunikatsiya tarmoqlari, eshik va derazalar, pol, devor hamda shiftlarni foydalanish uchun yaroqli holatga keltirish maqsadida qoʻshimcha qurilish, pardozlash va taʼmirlash ishlarini amalga oshirish talab etiladi.

Noturar obyektlarni ommaviy baholash metodikasiga 2-ILOVA

Jismoniy eskirishni aniqlashga doir

QOʻLLANMA

Koʻchmas mulkni ommaviy baholash uslubiyotiga 4-ILOVA

_______________da joylashgan koʻchmas mulklarni ommaviy baholash natijalari toʻgʻrisida

MAʼLUMOT

__________________________ da joylashgan koʻchmas mulk obyektlarini ommaviy baholash ishlari amalga oshirildi.

Xususan:

1. Koʻp kvartirali uylardagi turarjoylar boʻyicha

Oʻzbekiston Respublikasi Urbanizatsiya va uy-joy bozorini barqaror rivojlantirish milliy qoʻmitasi huzuridagi Kadastr agentligi (bundan buyon matnda Agentlik deb yuritiladi) tomonidan ______-yil ________dagi ________-son xat orqali ____________________da joylashgan __________ ta (maydoni _______ kv.m, amaldagi kadastr narxi ________ soʻm) koʻp kvartirali uylardagi turarjoylar toʻgʻrisidagi maʼlumotlar Oʻzbekiston Respublikasi Urbanizatsiya va uy-joy bozorini barqaror rivojlantirish milliy qoʻmitasi huzuridagi Kadastr agentligi huzurida Koʻchmas mulkni ommaviy baholash milliy markaziga (bundan buyon matnda Ijro etuvchi organ deb yuritiladi) ommaviy baholash ishlarini amalga oshirish uchun taqdim etildi.

Ijro etuvchi organ tomonidan ommaviy baholash ishlari quyidagicha amalga oshirildi:

a) koʻchmas mulk bozorida koʻp kvartirali uylardagi turarjoylar boʻyicha maʼlumotlar yetarlicha boʻlganligi sababli, xorijiy tajribadan hamda Koʻchmas mulkni ommaviy baholash uslubiyotidan (roʻyxat raqami______, 2026-yil __-iyun) kelib chiqib, koʻp kvartirali uylardagi turarjoylarni baholashda __________ yondashuvdan foydalanildi;

b) joriy yilda elektron savdo platformalarida eʼlon qilingan ___ ta, notarial idoralarda oldi-sotdi qilingan _______ ta koʻp kvartirali uylardagi turarjoylar oʻrganildi;

d) narx boʻyicha zonalashtirish uchun koʻchmas mulk bozoridagi eng ommabop — maydoni _____ kv. m boʻlgan ____ xonali koʻp kvartirali uylardagi turarjoylar namunaviy obyekt sifatida belgilab olindi va 1 kv.m uchun oʻrtacha bozor qiymati aniqlandi;

e) ______________da koʻp kvartirali uylardagi turarjoylar mavjud boʻlgan ______ ta mahallalarning oʻziga xos xususiyatlarini (rivojlanganligi, infratuzilma, kommunikatsiya, ijtimoiy obyektlar va jamoat transportiga yaqinligi) inobatga olgan holda narx boʻyicha ____ ta zonaga ajratildi;

f) koʻp kvartirali uylardagi turarjoylarning qiymatini belgilashda Xalqaro valyuta jamgʻarmasi va Jahon banki ekspertlarining tavsiyalarini hisobga olgan holda baholanadigan mulk qiymati bozor narxidan 30 foizgacha past boʻlishi mumkinligi inobatga olindi.

Zonalashtirish orqali aniqlangan qiymatga narxga taʼsir etuvchi quyidagi tuzatish koeffitsiyentlari kiritildi.

Koʻp kvartirali uylardagi turar joylarning joylashgan qavatiga nisbatan tuzatishlar

Narxga taʼsir etuvchi barcha omillar inobatga olingan holda dagi ___________ ta koʻp kvartirali uylardagi turarjoylar ommaviy baholandi.

Baholash natijalariga koʻra, ushbu koʻp kvartirali uylardagi turarjoylarning bozor narxiga yaqin boʻlgan qiymati __________ soʻmni tashkil qilib, amaldagi kadastr qiymatiga (________soʻm) nisbatan ______ barobarga oshdi (ushbu Maʼlumotning 1-ilovasida koʻp kvartirali uylardagi turar joylarni ommaviy baholash natijalari toʻgʻrisida maʼlumot keltirilmoqda).

Tuman va shaharlarning zonasiga qarab amaldagi kadastr qiymatiga nisbatan koʻp kvartirali uylardagi turarjoylarning bozor narxiga yaqin boʻlgan qiymati oʻrtasida ______ barobardan ______ barobargacha tafovut aniqlandi.

Jumladan, baholash natijalariga koʻra 1 kv.m uchun eng arzon narx (____________ tumani (shahari) _________ soʻmni (kadastr qiymati _______ soʻm), eng qimmat narx (__________ tumani (shahari) 1-zona) ____________ soʻmni (kadastr qiymati ______ mln.soʻm) tashkil etdi.

Misol uchun, _____________ tumani (shahari) 1-zonada joylashgan maydoni ________ kv.m koʻp kvartirali uylardagi turarjoylarning baholangan qiymati _______ soʻmni (kadastr qiymati ________ soʻm), _______________ tumanida (shaharida) joylashgan maydoni ______ kv.m boʻlgan kvartirali uylardagi turarjoylarning qiymati ____________ soʻmni (kadastr qiymati _______ soʻm) tashkil etmoqda.

2. Yakka tartibdagi turarjoylar boʻyicha

Agentlik tomonidan ______-yil _________dagi ___________-sonli xat orqali ________________da joylashgan __________ ta (yer maydoni ______ gektar, bino va inshootlarning tashqi oʻlchov maydoni ________ kv.m, amaldagi kadastr narxi _________ soʻm) yakka tartibdagi turarjoylar toʻgʻrisidagi maʼlumotlar Ijro etuvchi organga ommaviy baholash ishlarini amalga oshirish uchun taqdim etildi.

Ijro etuvchi organ tomonidan ommaviy baholash ishlari quyidagicha amalga oshirildi:

a) koʻchmas mulk bozorida yakka tartibdagi turarjoylar boʻyicha maʼlumotlar yetarlicha boʻlganligi sababli, xorijiy tajribadan hamda Koʻchmas mulkni ommaviy baholash uslubiyotidan (roʻyxat raqami______, 2026-yil __-iyun) kelib chiqib, obyektlarni baholashda ________________ yondashuvdan foydalanildi;

b) joriy yilda elektron savdo platformalarida eʼlon qilingan ___________ta, notarial idoralarda oldi-sotdi qilingan ________ta yakka tartibdagi turarjoylar oʻrganildi;

d) narx boʻyicha zonalashtirish uchun koʻchmas mulk bozoridagi eng ommabop yer maydoni ______ kv.m, bino va inshootlar ________ kv.m boʻlgan yakka tartibdagi turarjoylar namunaviy obyekt sifatida belgilab olindi va yer uchastkasi hamda bino va inshootlarning bir kvadrat metr uchun oʻrtacha bozor qiymati aniqlandi;

e) __________________da yakka tartibdagi turarjoylar mavjud boʻlgan _____ ta mahallalarning oʻziga xos xususiyatlarini (rivojlanganligi, infratuzilma, kommunikatsiya, ijtimoiy obyektlar va jamoat transportiga yaqinligi) inobatga olgan holda narx boʻyicha ______ ta zonaga ajratildi;

f) obyektlarning qiymatini belgilashda Xalqaro valyuta jamgʻarmasi va Jahon banki ekspertlarining tavsiyalarini hisobga olgan holda baholanadigan mulk qiymati bozor narxidan 30 foizgacha past boʻlishi inobatga olinishi mumkin.

Zonalashtirish orqali aniqlangan qiymatga narxga taʼsir etuvchi quyidagi tuzatish koeffitsiyentlari kiritildi.

Narxga taʼsir etuvchi barcha omillar inobatga olingan holda _______________dagi ________ ta yakka tartibdagi turarjoylar ommaviy baholandi.

Baholash natijalariga koʻra, ushbu yakka tartibdagi turarjoylarning bozor narxiga yaqin boʻlgan qiymati __________ soʻmni tashkil qilib, amaldagi kadastr qiymati va yer soligʻi summasiga (_______ soʻm) nisbatan _____ barobarga oshdi (ushbu Maʼlumotning 2-ilovasida yakka tartibdagi turarjoylarni ommaviy baholash natijalari toʻgʻrisida maʼlumot keltirilmoqda).

Tumanlarning zonasiga qarab amaldagi kadastr qiymatiga nisbatan yakka tartibdagi turarjoylarning bozor narxiga yaqin boʻlgan qiymati oʻrtasida ________barobardan _______ barobargacha tafovut aniqlandi.

Jumladan, baholash natijalariga koʻra 1 sotix yer uchastkasiga eng arzon narx (______________ tumani (shahari) __-zonasi) ________ soʻmni, eng qimmat narx (______________ tumani (shahari) _-zonasi) ___________ soʻmni tashkil etdi.

Xuddi shunday, yakka tartibdagi turarjoy uchun qurilgan binoning bir kv.m uchun eng arzon narx (______________ tumani (shahari) _-zonasi) _________ soʻmni, eng qimmat narx (__________________ tumani (shahari) _-zonasi) ________ soʻmni tashkil etdi.

Masalan, ______________ tumani _-zonasida joylashgan yer uchastkasining maydoni _______ kv.m hamda binoning tashqi oʻlchov maydoni ______ kv.m boʻlgan yakka tartibdagi turarjoyning bozor narxiga yaqin boʻlgan qiymati _________________ soʻmni (kadastr qiymati ___________ soʻm), _________________ tumani _-zonasida joylashgan yakka tartibdagi turarjoyning bozor narxiga yaqin boʻlgan qiymati __________soʻmni (kadastr qiymati _______ soʻm) tashkil etmoqda.

3. Noturar obyektlar boʻyicha

Agentlik tomonidan _______-yil ___________dagi ___________-son xat orqali _______________da joylashgan _____________ta (yer maydoni ______ gektar, bino va inshootlarning tashqi oʻlchov maydoni ______ kv.m) noturar obyektlar toʻgʻrisidagi maʼlumotlar Milliy markazga ommaviy baholash ishlarini amalga oshirish uchun taqdim etildi.

Milliy markaz tomonidan ommaviy baholash ishlari quyidagicha amalga oshirildi:

a) koʻchmas mulk bozorida noturar obyektlar boʻyicha maʼlumotlar yetarlicha boʻlganligi sababli, xorijiy tajribadan hamda Koʻchmas mulkni ommaviy baholash uslubiyotidan (roʻyxat raqami______, 2026-yil __-iyun) kelib chiqib, ushbu obyektlarni baholashda ____________ yondashuvdan (____________ usul) foydalanildi;

b) joriy yilda elektron savdo platformalarida eʼlon qilingan _______mingta, notarial idoralarda oldi-sotdi qilingan _______ta noturar obyektlar oʻrganildi;

d) noturar obyektlarni faoliyat turiga qarab ____ ta guruhga (tijorat, omborxona va ishlab chiqarish) hamda joylashuviga qarab ___ ta toifaga (1 — 4-darajali yoʻllar) ajratgan holda narx boʻyicha zonalashtirilib, baholash ishlari amalga oshirildi;

e) _______________da noturar obyektlar mavjud boʻlgan ______ ta mahallalarning oʻziga xos xususiyatlarini (rivojlanganligi, infratuzilma, kommunikatsiya, ijtimoiy obyektlar va jamoat transportiga yaqinligi) inobatga olgan holda narx boʻyicha ____ ta toifaga ajratildi;

f) obyektlarning qiymatini belgilashda Xalqaro valyuta jamgʻarmasi va Jahon banki ekspertlarining tavsiyalarini hisobga olgan holda baholanadigan mulk qiymati bozor narxidan 30 foizgacha past boʻlishi inobatga olinishi mumkin.

Zonalashtirish orqali aniqlangan qiymatga narxga taʼsir etuvchi quyidagi tuzatish koeffitsiyentlari kiritildi.

Narxga taʼsir etuvchi barcha omillar inobatga olingan holda ___________________dagi ________ ta noturar obyektlar ommaviy baholandi.

Baholash natijalariga koʻra, ushbu noturar obyektlarning bozor narxiga yaqin boʻlgan qiymati _____________ soʻmni tashkil qilib, amaldagi kadastr, mustaqil baholash, yer soligʻi summasi hamda soliq solishdagi minimal qiymatiga (_________ soʻm) nisbatan _______ barobarga oshdi (ushbu Maʼlumotning 3-ilovasida noturar obyektlarni ommaviy baholash natijalari toʻgʻrisida maʼlumot keltirilmoqda).

Tumanning (shaharning) rivojlanish darajasidan kelib chiqib, amaldagi qiymatiga nisbatan noturar obyektlarning bozor narxiga yaqin boʻlgan qiymati oʻrtasida _____ barobardan ______ barobargacha tafovut aniqlandi.

Jumladan, baholash natijalariga koʻra 1 sotix yer uchastkasining eng arzon narx (___________ tumani (shahari) _______ soʻmni, eng qimmat narx (______________tumani (shahari) ________________ soʻmni tashkil etdi.

Xuddi shunday, noturar obyekt uchun qurilgan binoning bir kv.m uchun eng arzon narx (________________ tumani (shahari) ______________ soʻmni, eng qimmat narx (______________ tumani (shahari) ___________ soʻmni tashkil etdi.

____________da joylashgan koʻchmas mulklarni dastlabki ommaviy baholash natijalari toʻgʻrisidagi maʼlumotga 1-ILOVA

______________dagi koʻp kvartirali uylardagi turarjoylarni ommaviy baholash natijalari toʻgʻrisida

MAʼLUMOT

____________da joylashgan koʻchmas mulklarni dastlabki ommaviy baholash natijalari toʻgʻrisidagi maʼlumotga 2-ILOVA

________________dagi yakka tartibdagi turarjoylarni ommaviy baholash natijalari toʻgʻrisida

MAʼLUMOT

____________da joylashgan koʻchmas mulklarni dastlabki ommaviy baholash natijalari toʻgʻrisidagi maʼlumotga 3-ILOVA

____________dagi noturar obyektlarni ommaviy baholash natijalari toʻgʻrisida

MAʼLUMOT

Koʻchmas mulkni ommaviy baholash uslubiyotiga 5-ILOVA

Oʻzbekiston Respublikasi Urbanizatsiya va uy-joy bozorini barqaror rivojlantirish milliy qoʻmitasi huzuridagi Kadastr agentligi direktorining 2026-yil 18-maydagi 74-10-son buyrugʻiga 2-ILOVA

Oʻz kuchini yoʻqotgan deb topilayotgan idoraviy normativ-huquqiy hujjatlar

ROʻYXATI

1. Oʻzbekiston Respublikasi iqtisodiyot va moliya vazirining 2025-yil 7-iyuldagi 269-son “Koʻchmas mulkni ommaviy baholash uslubiyotini tasdiqlash toʻgʻrisida”gi buyrugʻi (roʻyxat raqami 3649, 2025-yil 14-iyul) (Qonunchilik maʼlumotlari milliy bazasi, 14.07.2025-y., 10/25/3649/0612-son) oʻz kuchini yoʻqotgan deb topilsin.

2. Oʻzbekiston Respublikasi adliya vazirining 2026-yil 13-martdagi 9-mh-son buyrugʻi (roʻyxat raqami 3788, 2026-yil 16-mart) (Qonunchilik maʼlumotlari milliy bazasi, 16.03.2026-y., 10/26/3788/0242-son) bilan tasdiqlangan Vazirliklar va idoralar tomonidan qabul qilingan ayrim idoraviy normativ-huquqiy hujjatlarga kiritilayotgan oʻzgartirishlarning 21-bandi .