Koʻchmas mulkni ommaviy baholash uslubiyotini tasdiqlash toʻgʻrisida (3649-son)

14.07.2025

Oʻzbekiston Respublikasi Iqtisodiyot va moliya vazirining

buyrugʻi

[Oʻzbekiston Respublikasi Adliya vazirligi tomonidan 2025-yil 14-iyulda roʻyxatdan oʻtkazildi, roʻyxat raqami 3649]

Oʻzbekiston Respublikasi Prezidentining 2025-yil 5-martdagi PF-43-son “Koʻchmas mulkni ommaviy baholash tizimini joriy etish toʻgʻrisida”gi Farmoniga muvofiq buyuraman:

1. Koʻchmas mulkni ommaviy baholash uslubiyoti ilovaga muvofiq tasdiqlansin.

2. Mazkur buyruq Oʻzbekiston Respublikasi Qurilish va uy-joy kommunal xoʻjaligi vazirligi hamda Davlat aktivlarini boshqarish agentligi bilan kelishilgan.

3. Mazkur buyruq rasmiy eʼlon qilingan kundan eʼtiboran kuchga kiradi.

Vazir J. KUCHKAROV

Toshkent sh.,

2025-yil 7-iyul,

269-son

Kelishildi:

Davlat aktivlarini boshqarish agentligi direktori A. ORTIKOV

2025-yil 19-iyun

Qurilish va uy-joy kommunal xoʻjaligi vaziri Sh. XIDOYATOV

2025-yil 12-iyun

Oʻzbekiston Respublikasi iqtisodiyot va moliya vazirining 2025-yil 7-iyuldagi 269-son buyrugʻiga ILOVA

Koʻchmas mulkni ommaviy baholash

USLUBIYOTI

Mazkur Uslubiyot koʻchmas mulkni (bundan buyon matnda obyektlar deb yuritiladi) qonunchilikda nazarda tutilgan maqsadlarda ommaviy baholashdan oʻtkazish jarayoni va tartib-taomillarini belgilaydi.

Mazkur Uslubiyot baholovchi tashkilotlar va baholovchilarning baholash faoliyatiga nisbatan qoʻllanilmaydi.

1-bob. Umumiy qoidalar

1. Koʻchmas mulkni ommaviy baholash ishlari koʻchmas mulkni ommaviy baholash sohasida ijro etuvchi organ — Oʻzbekiston Respublikasi Urbanizatsiya va uy-joy bozorini barqaror rivojlantirish milliy qoʻmitasi huzuridagi Kadastr agentligining Koʻchmas mulkni ommaviy baholash milliy markazi (bundan buyon matnda Ijro etuvchi organ deb yuritiladi) tomonidan amalga oshiriladi.

2. Mazkur Uslubiyotda quyidagi asosiy tushunchalardan foydalaniladi:

ommaviy baholash — baholash yondashuvlaridan foydalangan holda aniqlangan birlik qiymati asosida oʻxshash tavsif va xususiyatlarga ega boʻlgan obyektlarni guruhlashtirib, obyektning bozor narxiga yaqin boʻlgan qiymatni aniqlash jarayoni;

obyektning bozor narxiga yaqin boʻlgan qiymati (bundan buyon matnda obyekt qiymati deb yuritiladi) — qonunchilik hujjatlarida nazarda tutilgan maqsadlarda bozor maʼlumotlari, obyektdan foydalanishning iqtisodiy xususiyatlari hamda boshqa tavsiflari bilan bogʻliq maʼlumotlar asosida, shuningdek obyektlardan samarali foydalanish imkoniyatidan kelib chiqib belgilanadigan narxni ifodalovchi qiymat;

obyektlarni guruhlash — koʻchmas mulk bozori toʻgʻrisidagi maʼlumotlar tahlili natijalari asosida bir-biriga yaqin tavsif va xususiyatlarga ega boʻlgan ommaviy baholash oʻtkaziladigan obyektlarning guruhlari hamda kichik guruhlarini shakllantirish;

guruh — koʻchmas mulk bozori, obyektlarning tavsiflari va xususiyatlari boʻyicha umumiylik asosida ajratib olingan obyektlarning tahlilidan kelib chiqib shakllantiriladigan hamda ommaviy baholash oʻtkaziladigan obyektlar yigʻindisi;

kichik guruh — obyektlar qiymatining aniqliligini oshirish maqsadida guruhni tahlil qilish asosida obyektlarning oʻziga xos xususiyatlaridan kelib chiqib shakllantiriladigan obyektlar yigʻindisi;

obyektning tavsiflari va xususiyatlari — obyektning qiymatiga taʼsir koʻrsatuvchi obyektning fazoviy, ijtimoiy, ekologik, iqtisodiy va boshqa koʻrsatkichlari;

analog — asosiy iqtisodiy, jismoniy va boshqa tavsiflari hamda xususiyatlariga koʻra obyektga oʻxshash, narxi oʻxshash shartlarda tuzilgan bitimdan yoki bozorda qilingan taklifdan maʼlum boʻlgan boshqa obyekt;

narx boʻyicha zonalashtirish — obyektlar (obyektlar guruhlari) boʻyicha takliflar va bitimlar toʻgʻrisidagi bozor maʼlumotini ularning joylashgan joyi va foydalanish turidan kelib chiqib, obyekt qiymatini aniqlash sanasida grafik va semantik koʻrinishda aks ettiradigan hududlarni zonalarga boʻlgan holda tabaqalashtirish;

baholash boʻyicha zonalashtirish — ommaviy baholashda aniqlangan obyektlarning qiymati toʻgʻrisidagi maʼlumotlarni grafik va semantik shaklda aks ettiradigan hududlarni zonalarga boʻlgan holda tabaqalashtirish;

narx shakllantiruvchi omillar — obyektlar qiymatiga taʼsir qiluvchi aniq oʻlchov birligida ifodalangan va obyektiv hisoblangan sifat va (yoki) miqdoriy koʻrsatkichlar;

daromad yondashuvi — obyektlardan foydalanishdan kutiladigan daromadlarni aniqlashga asoslangan baholash usullari yigʻindisi;

xarajat yondashuvi — obyektni sotib olish, takror ishlab chiqarish yoki almashtirish uchun zarur xarajatlarni, tadbirkorlik foydasini va eskirishni hisobga olgan holda aniqlashga asoslangan baholash usullari yigʻindisi;

qiyosiy yondashuv — baholanayotgan obyektni analog obyektlar bilan tuzilgan bitim yoki taklif narxlari toʻgʻrisida axborot mavjud boʻlganda, shunday obyekt bilan qiyoslashga asoslangan baholash usullari yigʻindisi.

3. Ommaviy baholashni oʻtkazish tartibi quyidagilarni oʻz ichiga oladi:

obyektlarning qiymatini aniqlash uchun zarur boʻlgan maʼlumotlarni, shu jumladan koʻchmas mulk bozori maʼlumotlarini toʻplash va tahlil qilish;

ommaviy baholash oʻtkaziladigan obyektlarni guruhlash;

koʻchmas mulk bozoridagi maʼlumotlar tahlilidan kelib chiqib obyektlarni segmentlash yoʻli bilan ommaviy baholash oʻtkaziladigan hududlarni narx va baholash boʻyicha zonalashtirish;

narx shakllantiruvchi omillarni va ularning obyektlar qiymatini aniqlashga taʼsir qilish darajasini (koeffitsiyent) belgilash;

obyektlarning qiymatini aniqlash;

ommaviy baholash natijalarini tasdiqlash.

2-bob. Ommaviy baholash oʻtkazilishi lozim boʻlgan obyektlar roʻyxatini shakllantirish

4. Ommaviy baholash ishlari Oʻzbekiston Respublikasi Prezidentining 2025-yil 5-martdagi PF-43-son “Koʻchmas mulkni ommaviy baholash tizimini joriy etish toʻgʻrisida”gi Farmoniga muvofiq quyidagi bosqichlarda amalga oshiriladi:

2025-2026-yillarda — eksperiment tariqasida Toshkent shahrida;

2026-2027-yillarda — Nukus shahri va viloyatlar markazlarida;

2027-yil va undan keyingi yillarda — qolgan hududlarda.

5. Respublika miqyosida va alohida hududlarda, shu jumladan urbanizatsiya jarayonlari va infratuzilmaning rivojlanishi, narxlar darajasi va boshqa bozor koʻrsatkichlarining oʻzgarishi munosabati bilan Oʻzbekiston Respublikasi Iqtisodiyot va moliya vazirligining topshirigʻi asosida koʻchmas mulkni ommaviy baholash sohasida maxsus vakolatli organ — Oʻzbekiston Respublikasi Urbanizatsiya va uy-joy bozorini barqaror rivojlantirish milliy qoʻmitasi huzuridagi Kadastr agentligi (bundan buyon matnda Agentlik deb yuritiladi) tomonidan respublikaning alohida tuman (shahar)laridagi koʻchmas mulk obyektlarini ommaviy baholashdan oʻtkazish toʻgʻrisida buyruq qabul qilinadi.

Buyruqda ommaviy baholashni oʻtkazish yili, obyekt qiymatini aniqlash sanasi, hududi va ommaviy baholash natijalarini tasdiqlash uchun topshirish muddatlari nazarda tutilishi lozim.

Buyruq ommaviy baholash oʻtkaziladigan sanadan kamida ikki oy oldin qabul qilinadi.

6. Agentlik Ijro etuvchi organning soʻroviga koʻra besh ish kuni ichida ommaviy baholash oʻtkaziladigan obyektlar roʻyxatini (bundan buyon matnda Roʻyxat deb yuritiladi), shu jumladan avtomatlashtirilgan axborot tizimi orqali taqdim etilishini taʼminlaydi.

7. Roʻyxatda obyektlarning joylashuvi, ularning tavsiflari va xususiyatlari, obodonlashtirish va muhandislik-kommunikatsiya tarmoqlari mavjudligi hamda obyektlarning qiymatini aniqlash uchun zarur boʻlgan boshqa xususiyatlar toʻgʻrisidagi maʼlumotlar boʻlishi lozim.

8. Roʻyxatda notoʻgʻri maʼlumotlar koʻrsatilgan yoki maʼlumotlar toʻliq boʻlmagan hajmda taqdim etilganligi aniqlanganda, Ijro etuvchi organ maʼlumotlarni aniqlashtirish maqsadida Agentlikka murojaat qiladi.

Bunda, Agentlik tomonidan uch ish kuni ichida Ijro etuvchi organga koʻchmas mulkni ommaviy baholash uchun aniqlashtirilgan Roʻyxat taqdim etiladi.

9. Ommaviy baholashni oʻtkazish jarayonida tavsiflari va (yoki) xususiyatlari oʻzgargan obyektlar hamda davlat roʻyxatidan yangi oʻtkazilgan obyektlar toʻgʻrisidagi maʼlumotlar Agentlik tomonidan Ijro etuvchi organga har chorak yakuni boʻyicha taqdim qilinadi. Bunda, davlat roʻyxatidan yangi oʻtkazilgan obyektlarning qiymatini aniqlash uch oy ichida amalga oshiriladi.

3-bob. Koʻchmas mulk bozori maʼlumotlarini toʻplash va tahlil qilish

10. Koʻchmas mulk bozori maʼlumotlarini toʻplash va tahlil qilish Ijro etuvchi organ tomonidan amalga oshiriladi.

11. Quyidagi maʼlumotlar toʻplanadi va tahlil qilinadi:

narx shakllantiruvchi omillar;

elektron savdo platformalaridagi maʼlumotlar, shu jumladan obyektlarni sotish va ijaraga berish boʻyicha taklif etilayotgan eʼlonlar, shuningdek rieltorlik tashkilotlarida tuzilgan, notarial rasmiylashtirilgan bitimlar hamda tijorat banklari va boshqa kredit tashkilotlaridan obyektlarning garov qiymatini oʻz ichiga olgan maʼlumotlar;

baholashning turli yondashuvlari doirasida obyektlar qiymatini aniqlash uchun zarur boʻlgan boshqa maʼlumotlar.

12. Respublika ijro etuvchi hokimiyat organlari va mahalliy davlat hokimiyati organlari, fuqarolarning oʻzini oʻzi boshqarish organlari va boshqa tashkilotlar Ijro etuvchi organ tomonidan soʻrov yuborilgan kundan boshlab 10 kun ichida Ijro etuvchi organga ommaviy baholash uchun zarur boʻlgan maʼlumotlarni taqdim etishlari shart.

Bunda, Ijro etuvchi organ maʼlumotlarni aniqlashtirish va tuzatish, shuningdek narx shakllantiruvchi omillarni aniqlash uchun yuqoridagi tashkilotlarga tegishli soʻrovlar yuborishga haqli.

13. Koʻchmas mulk bozorini tahlil qilishda quyidagilar koʻrib chiqilishi lozim:

mavjud bino va inshootlar (segment boʻyicha turar va noturar);

yangi qurilgan obyektlar;

obyektlarning muhandislik-kommunikatsiyalar bilan taʼminlanganligi;

transport va ijtimoiy infratuzilmaning rivojlanish darajasi;

ekologik holat;

aholi soni, qurilish zichligi va boshqalar.

4-bob. Ommaviy baholash oʻtkaziladigan obyektlarni guruhlash

14. Koʻchmas mulk bozori maʼlumotlarini toʻplash va tahlil qilish natijalaridan kelib chiqib obyektlarning turi, tavsiflari va xususiyatlari, foydalanish maqsadi hamda narx shakllantiruvchi omillarni hisobga olgan holda ommaviy baholash oʻtkaziladigan obyektlarning guruhlari va (yoki) kichik guruhlari Ijro etuvchi organ tomonidan shakllantiriladi.

15. Obyektlar qiymatining aniqliligini oshirish maqsadida obyektlarning oʻziga xos xususiyatlarini (joylashgan joyi, sifat darajasi, noturar binolarning mavjudligi, tijorat salohiyati va boshqalar) inobatga olgan holda kichik guruhlarga boʻlinadi.

16. Obyektlarni guruhlashda:

bir obyektni ikki yoki undan ortiq guruhda boʻlishiga yoʻl qoʻyilmaydi;

guruhlash koʻchmas mulk bozorining segmentlariga, obyektlarning joylashuviga va narx boʻyicha zonalashtirish natijalariga asoslangan boʻlishi kerak.

5-bob. Narx va baholash boʻyicha zonalashtirish

17. Oʻrtacha bozor narxlari bir-biriga yaqin boʻlgan (bozor narxlarining belgilangan diapazoni) maʼlum segmentga tegishli guruhlarni (kichik guruhlarni) aniqlash maqsadida Ijro etuvchi organ tomonidan ommaviy baholash oʻtkaziladigan hududlar narx boʻyicha zonalashtiriladi.

18. Narx boʻyicha zonalashtirish bitimlar (takliflar) toʻgʻrisidagi va boshqa koʻchmas mulk bozori maʼlumotlarini obyektlar guruhlari joylashgan joyidan kelib chiqqan holda ularning qiymatini aniqlash sanasiga tizimlashtirishdan iborat.

19. Narx boʻyicha zonalashtirish faqat bozor maʼlumotlari yetarli boʻlgan ommaviy baholash oʻtkaziladigan hududlarda amalga oshiriladi.

20. Narx boʻyicha zonalashtirilgan hududlar chegaralari obyektlar qiymatini hisoblash uchun belgilanadi.

21. Ommaviy baholash natijalarini tasdiqlashga kiritishda baholangan hududlar baholash boʻyicha zonalashtiriladi.

6-bob. Narx shakllantiruvchi omillar va ularning obyektlar qiymatini aniqlashga taʼsir qilish darajasini (koeffitsiyent) belgilash

22. Obyektlarning tavsiflari va xususiyatlari hamda koʻchmas mulk bozori tahlili natijasidan kelib chiqib narx shakllantiruvchi omillar Ijro etuvchi organ tomonidan aniqlanadi.

Bunda, narx shakllantiruvchi omillarning taʼsir qilish darajasi (koeffitsiyent) Internet butunjahon axborot tarmogʻi, elektron savdo platformalari, mavjud axborot tizimlari va reyestrlardan maʼlumotlarni toʻplash va ularni tahlil qilish yoʻli bilan belgilanadi.

23. Narx shakllantiruvchi omillarni aniqlashda obyektlarning joylashgan joyi, jismoniy, texnik va ekspluatatsion xususiyatlari, muhandislik-kommunikatsiya va boshqa infratuzilma bilan taʼminlanganlik darajasi, obyektlarning obodonlashtirish darajasi, ulardan foydalanish boʻyicha cheklovlar va zarur boʻlgan boshqa xususiyatlar toʻgʻrisidagi maʼlumotlarni hisobga olish lozim.

24. Narx shakllantiruvchi omillar quyidagi toifalarni oʻz ichiga olishi mumkin:

iqtisodiyotning umumiy holatiga, mamlakat, mintaqa yoki mahalliy darajadagi vaziyatga bogʻliq boʻlgan iqtisodiy omillar;

turar joy fondining obyektlari, shuningdek ushbu obyektlar joylashgan yer uchastkalariga boʻlgan talabni va ularning narxlarini tushuntirish imkonini beradigan ijtimoiy omillar;

hayot sifatini yaxshilashga qaratilgan hududni rivojlantirish (sogʻliqni saqlash, taʼlim, dam olish va boshqa sohalar) hamda aholini imtiyozli kreditlash dasturlari mavjudligini oʻz ichiga olgan huquqiy omillar;

obyekt joylashgan joyning atrof-muhiti yoki joylashuvi bilan bogʻliq tabiiy omillar. Mazkur omil shahar yoki hududdagi obyektlarning qiymatini aniqlash uchun hal qiluvchi ahamiyatga ega boʻlishi mumkin.

7-bob. Obyektning qiymatini aniqlash

25. Ijro etuvchi organ tomonidan obyektlarning qiymatini aniqlashda obyektning joylashuvi, tavsiflari va xususiyatlaridan kelib chiqib qiyoslash, xarajat va daromad yondashuvlaridan biri qoʻllaniladi.

Bunda, mazkur Nizomda belgilangan yondashuvlarning biridan foydalangan holda baholash mumkin boʻlmagan, shu jumladan analogi boʻlmagan hamda ommaviy baholash oʻtkazilayotgan hududda yagona boʻlgan va (yoki) oʻziga xos (individual) xususiyatlarga ega boʻlgan obyektlar alohida baholanadi.

26. Koʻchmas mulk bozori maʼlumotlari yetarli boʻlgan hududda qiyoslash yondashuvi qoʻllaniladi.

Qiyoslash yondashuvi qoʻllanilganda, quyidagi formuladan foydalanish mumkin:

OQ= (BN×BM×K1×K2×…×Kn) + (YEN×YEM×K1×K2×…×Kn),

bunda,

OQ — obyekt qiymati;

BN — koʻchmas mulk bozori maʼlumotlari tahlili asosida shakllangan binoning 1 kv.m. uchun narxi;

BM — binoning maydoni;

YEN — koʻchmas mulk bozori maʼlumotlari tahlili asosida shakllangan yer uchastkasining (huquq turini hisobga olgan holda) 1 kv.m. uchun narxi (faqat alohida yer uchastkasida joylashgan obyektlar uchun);

YEM — yer uchastkasining maydoni (faqat alohida yer uchastkasida joylashgan obyektlar uchun);

K1, K2…Kn — narxni shakllantiruvchi omillarni aks ettiruvchi koeffitsiyentlar.

Yakka tartibdagi uy-joyning qiymatini aniqlashda yordamchi binolar uchun qoʻshimcha koeffitsiyent qoʻllanilishi mumkin.

27. Koʻchmas mulk bozori maʼlumotlari yetarli boʻlmagan hududlarda xarajat yondashuvi qoʻllaniladi. Bunda, noturar (tijorat) obyektlar qiymatini aniqlash uchun daromad yondashuvi qoʻllanilishi mumkin.

Xarajat yondashuvi qoʻllanilganda, quyidagi formuladan foydalanilishi mumkin:

OQ = QX×(1 + TF) × (1 — JE) + YEQ,

bunda:

OQ — obyektning qiymati;

QX — obyektni qurish xarajatlari miqdori;

TF — tadbirkorning foydasi miqdori (%);

JE — jami eskirish miqdori (%);

YEQ — yer uchastkasining qiymati (faqat alohida yer uchastkasida joylashgan obyektlar uchun).

Daromad yondashuvi qoʻllanilganda, quyidagi formuladan foydalanilishi mumkin:

OQ = SOD/KS,

bunda,

OQ — obyektning qiymati;

SOD — sof operatsion daromad;

KS — kapitallashtirish stavkasi.

28. Agentlik tomonidan Ijro etuvchi organ xodimlari foydalanishi uchun mazkur Nizomga muvofiq obyektlarni ommaviy baholashning oʻziga xos xususiyatlarini nazarda tutuvchi texnik yoʻriqnoma tasdiqlanadi.

8-bob. Ommaviy baholash natijalarini tasdiqlash

29. Ijro etuvchi organ ommaviy baholash natijalarini ommaviy baholashning tugash muddatidan kamida oʻttiz kun oldin Agentlikka tasdiqlash uchun elektron shaklda taqdim qiladi.

30. Agentlik ommaviy baholash natijalarini ular taqdim etilgan kundan boshlab oʻn kun ichida tasdiqlaydi yoki ommaviy baholash natijalarida xatoliklar aniqlangan taqdirda, mazkur xatoliklarni bartaraf etish uchun Ijro etuvchi organga qaytaradi.

Ijro etuvchi organ oʻn kun ichida ommaviy baholash natijalarini aniqlangan xatoliklarni bartaraf etgan holda Agentlikka tasdiqlash uchun taqdim etadi.

Ommaviy baholash natijalari Agentlik direktori tomonidan tasdiqlanadi hamda uch kun ichida Agentlikning rasmiy veb-saytiga ommaviy baholash natijalari toʻgʻrisidagi maʼlumotlar joylashtiriladi.

31. Mulkdorlar Agentlikning rasmiy veb-saytidan obyektning kadastr raqamini kiritgan holda oʻziga tegishli obyektlarning qiymati toʻgʻrisidagi maʼlumotni olishi mumkin.

Agentlikning rasmiy veb-saytida ommaviy baholash oʻtkazilgan har bir obyekt toʻgʻrisidagi quyidagi maʼlumotlar joylashtirilgan boʻlishi lozim:

obyektning qiymati toʻgʻrisidagi maʼlumotlar;

obyektning qiymatini aniqlash usuli;

narxni shakllantiruvchi omillar va ularning obyektlar qiymatini aniqlashga taʼsir qilish darajasi (koeffitsiyent) toʻgʻrisidagi maʼlumotlar;

baholashga oid boshqa hisob-kitoblar.

9-bob. Ommaviy baholash natijalari boʻyicha murojaatlarni koʻrib chiqish

32. Mulkdorlar va boshqa manfaatdor shaxslar (bundan buyon matnda murojaatchilar deb yuritiladi) ommaviy baholash natijalaridan norozi boʻlgan taqdirda, Ijro etuvchi organ yoki sudga belgilangan tartibda murojaat qilishi mumkin.

33. Murojaatlar Ijro etuvchi organda kamida 5 kishidan iborat tarkibda tuziladigan komissiya tomonidan (bundan buyon matnda komissiya deb yuritiladi) oʻn ish kuni ichida koʻrib chiqiladi.

Bunda, komissiya tarkibiga Agentlikning masʼul xodimi kiritiladi hamda komissiyaga Ijro etuvchi organning rahbari raislik qiladi.

34. Komissiya murojaat qilingan kundan boshlab bir ish kuni ichida murojaatchini murojaatni koʻrib chiqish kuni haqida xabardor qiladi. Bunda, murojaatchi komissiya tomonidan murojaatni koʻrib chiqishda ishtirok etishga haqli.

35. Komissiya murojaatni koʻrib chiqish natijalari yuzasidan quyidagi qarorlardan birini qabul qiladi va bu haqida bir kun ichida murojaatchini xabardor qiladi:

murojaatda keltirilgan vajlar oʻz tasdigʻini topmagan taqdirda, murojaatni qanoatlantirishni rad etish va obyektning qiymatini oʻzgarishsiz qoldirish toʻgʻrisida;

murojaatda keltirilgan vajlar oʻz tasdigʻini topgan taqdirda, obyektning qiymatini qayta hisoblash toʻgʻrisida.

Bunda, obyektning qiymatini qayta hisoblash uch ish kunida amalga oshiriladi va uning natijasi murojaatchiga maʼlum qilinadi.

10-bob. Yakuniy qoida

36. Mazkur Uslubiyot talablarining buzilishida aybdor boʻlgan shaxslar qonunchilikda belgilangan tartibda javobgar boʻladilar.