Oʻzbekiston Respublikasi Mulkni baholash milliy standartini tasdiqlash toʻgʻrisida “Bozor qiymatidan farqlanuvchi baholash bazasi” (1606-son)

24.07.2006

OʻZBEKISTON RESPUBLIKASI DAVLAT MULKINI BOShQARISh DAVLAT QOʻMITASI

Qarori

[Oʻzbekiston Respublikasi Adliya vazirligi tomonidan 2006-yil 24-iyulda 1606-son bilan davlat roʻyxatidan oʻtkazilgan]

Oʻzbekiston Respublikasi “Baholash faoliyati toʻgʻrisida”gi Qonuniga, Oʻzbekiston Respublikasi Prezidentining 2006-yil 26-apreldagi PQ-335-sonli “Oʻzbekiston Respublikasi Davlat mulki qoʻmitasi faoliyatini takomillashtirishga doir chora-tadbirlar toʻgʻrisida”gi qaroriga hamda Vazirlar Mahkamasining 2003-yil 8-maydagi 210-sonli “Baholash faoliyatini litsenziyalash toʻgʻrisida”gi qaroriga muvofiq Oʻzbekiston Respublikasi Davlat mulkini boshqarish davlat qoʻmitasi qaror qiladi:

1. Oʻzbekiston Respublikasi Mulkni baholash milliy standarti “Bozor qiymatidan farqlanuvchi baholash bazalari” ilovaga muvofiq tasdiqlansin.

2. Mazkur qaror Oʻzbekiston Respublikasi Adliya vazirligida davlat roʻyxatidan oʻtkazilgan sanadan oʻn kun oʻtgandan keyin kuchga kiradi.

Davlat mulki qoʻmitasi raisi D. MUSAYEV

Toshkent sh.,

2006-yil 14-iyun,

01/19-21-son

Oʻzbekiston Respublikasi Davlat mulkini boshqarish davlat qoʻmitasining 2006-yil 14-iyundagi 01/19-21-son qarori bilan TASDIQLANGAN

Oʻzbekiston Respublikasi Mulkni baholash milliy standarti (3-son MBMS) “Bozor qiymatidan farqlanuvchi baholash bazalari”

Mazkur Mulkni baholash milliy standarti “Bozor qiymatidan farqlanuvchi baholash bazalari” (3-son MBMS) Oʻzbekiston Respublikasining “Baholash faoliyati toʻgʻrisida”gi Qonuni asosida ishlab chiqilgan boʻlib, Oʻzbekiston Respublikasidagi baholash faoliyatining normativ tartibga solinishi elementi hisoblanadi.

1. Kirish

3-son MBMSning maqsadi bozor qiymatidan farqlanuvchi baholash bazalarini aniqlash va tushuntirish hamda ularni qoʻllash uchun standartlarni belgilash, shuningdek ular va bozor qiymati oʻrtasidagi farqlarni aniqlashdan iborat.

Bozor qiymati — qiymatning asosiy va eng tarqalgan (mos keladigan) bazasi boʻlib, odatda keng qoʻllanish sohasi uchun talab etiladi. Biroq qiymatni baholashning boshqa muqobil bazalari ham muayyan holatlarda mos kelishi va oʻrinli boʻlishi mumkin. Muhimi, baholovchilar ham, ularning xizmatlaridan foydalanuvchilar ham bozor qiymatiga asoslangan baholarni bozordan tashqari bazalarga asoslangan baholardan farqini, shuningdek ushbu tushunchalar oʻrtasidagi farqning qiymat bahosidan foydalanilishiga taʼsirini (agar shunday taʼsir boʻlsa) aniq tushunishi kerak.

Bozor qiymati tushunchasi 2-son MBMSda bayon qilingan, muayyan identifikatsiyalangan farazlarga asoslanadi. Boshqa baholash bazalari qiymat bahosining notoʻgʻri talqin etilishiga olib kelmasligi uchun aniq identifikatsiyalanishi kerak boʻlgan turli farazlarning qoʻllanilishini talab etadi.

2. Qoʻllanish sohasi

3-son MBMS bozor qiymatidan farqlanuvchi baholash bazalarini taqdim etadi va tushuntiradi.

3. Taʼriflar

Investitsiya qiymati — bu mulkning aniq investor yoki investorlar guruhi uchun belgilangan yoki qoʻyilgan investitsiyalash maqsadlaridagi qiymati. Ushbu subyektiv tushuncha aniq mulk obyektini aniq investorga, investorlar guruhiga yoki investitsiyalashga nisbatan muayyan maqsadlarga va/yoki mezonlarga ega boʻlgan tashkilotga bogʻlaydi.

Ishlayotgan korxona qiymati — bu biznesning yaxlit qiymati. Ushbu tushuncha uzluksiz ishlayotgan tashkilotni baholashni nazarda tutadi, ushbu bahodan kelib chiqib “amaldagi korxonaning umumiy qiymati”ni uning tarkibiy qismlariga umumiy qiymatga qoʻshgan hissasiga qarab taqsimlash yoki ajratish mumkin, biroq ushbu komponentlarning birortasi ham oʻz holicha bozor qiymati uchun baza boʻlmaydi. Shuning uchun “ishlayotgan korxona qiymati” tushunchasini faqat biznes yoki tashkilotning tarkibiy qismi boʻlgan mulkka nisbatan qoʻllash mumkin.

Sugʻurta qiymati — mulkning sugʻurta kontrakti yoki polisi normalarida nazarda tutiladigan qiymati.

Soliq solish maqsadidagi qiymat, yoki soliq (soliqqa tortiladigan) qiymati — Oʻzbekiston Respublikasining tegishli normativ-huquqiy hujjatlarida koʻrsatilgan, mulkni soliqqa tortishga tegishli taʼriflar asosida hisoblab chiqiladigan qiymat. Shu turdagi ayrim hujjatlarda bozor qiymatiga soliq solish maqsadidagi baholash bazasi sifatida havolalar berilishi mumkin boʻlsa-da, ushbu qiymatni hisoblash uchun taklif etiladigan usullar 2-son MBMSdagi taʼrifga muvofiq keladigan bozor qiymatidan farq qiladigan natijani berishi mumkin. Shuning uchun, basharti Oʻzbekiston Respublikasining normativ hujjatlarida boshqachasi belgilanmagan boʻlsa, soliq solish maqsadidagi qiymat (yoki soliq qiymati) 2-son MBMSda keltirilgan bozor qiymati taʼrifiga mos keladi deb hisoblab boʻlmaydi.

Almashtirishning qoldiq qiymati — yer uchastkasidan hozirgi foydalanishda inshootlarni almashtirish (qayta qurish)ga umumiy xarajatlarni qoʻshib, hisoblangan jismoniy eskirishni va boshqa barcha tegishli qadrsizlanish shakllarini (funksional, tashqi) chegirgan holda uning joriy bozor qiymatini hisoblashga asoslangan baholash usulini tashkil etadi. Bozordan tashqari qiymat turini beradigan natija almashtirishning qoldiq qiymati deb ataladi. U mulkning potensial daromaddorligiga bogʻliq.

Yoʻq qilish qiymati — mulk obyektining (yer uchastkasi bundan mustasno) shunday qiymatiki, unda obyekt undan qoʻshimcha taʼmirlashsiz va takomillashtirmasdan foydalanishni davom ettirish uchun emas, balki uni tashkil qilgan materiallarning sotuv uchun yigʻindisi sifatida qaraladi. Bu qiymat yalpi yoki sof (realizatsiya xarajatlarini chegirgandan keyingi) qiymat sifatida ifodalanishi mumkin; ikkinchi holatda u “sof realizatsiya qiymati”ga mos kelishi mumkin. Har qanday holda ham kiritilgan yoki chiqarilgan komponentlar aniqlangan boʻlishi kerak.

Tugatilish qiymati, yoki majburiy sotilish qiymati — bozor qiymati taʼrifida koʻrsatilgan marketing uchun belgilangan vaqt chegarasiga yetarli boʻlmagan juda qisqa muddat ichida mulkni sotishdan oqilona asoslarda kutish mumkin boʻlgan summa. Mulkning tugatilish qiymatini baholash mulkning bozor qiymatiga uni majburlaydigan vaziyatlar, shuningdek ushbu mulkni saqlash va qoʻriqlashga qoʻshimcha xarajatlar mavjudligi tufayli uni qisqa muddatlarda sotish zarurligi omili sifatida diskontlashni hisobga olgan holda asoslanishi mumkin.

Birlashtirish qiymati — bu ikki yoki undan ortiq manfaatlarning qoʻshilishidan yuzaga kelgan qoʻshimcha qiymat boʻlib, bunda birlashtirilgan manfaat qiymati dastlabki manfaatlar yigʻindisidan yuqori boʻladi.

Maxsus xaridor — bu baholanayotgan aktiv bilan iqtisodiy, yuridik yoki geografiq aloqador boʻlgan boshqa aktivdan manfaatdorligi mavjud boʻlgan xaridor.

Maxsus qiymat — bu bozor qiymatidan ortiq, manfaatlarning kombinatsiyasidan kelib chiqadigan, ammo bozorda boshqa xaridorlar umuman foydalana olmaydigan ustunlikni ifodalash uchun maxsus xaridor toʻlashga tayyor boʻlgan summa. Maxsus qiymat qoʻshimcha qiymat boʻlib, u umuman bozorga emas, balki muayyan mulkdor yoki foydalanuvchi uchun yoki potensial mulkdor yoki foydalanuvchi uchun mavjud boʻlishi mumkin, yaʼni maxsus qiymat faqat alohida manfaatdorlikka ega boʻlgan xaridorga nisbatan qoʻllanishi mumkin.

4. Buxgalteriya hisobi atamalari

Adolatli qiymat — erkin bitimda xabardor boʻlgan va motivatsiyalangan taraflar oʻrtasida aktiv almashtirilishi (mulk sotilishi yoki qarzdorlik hisobdan chiqarilishi) mumkin boʻlgan pul miqdori.

Hozirgi foydalanish qiymati (joriy qiymat) — aktivdan yoki pul vositalarini toʻplovchi birlikdan kutiladigan boʻlajak pul oqimlarining keltirilgan diskontlangan qiymati.

5. Oʻzbekiston Respublikasi buxgalteriya hisobi Milliy standartlari (BHMS) bilan oʻzaro aloqa

Aksariyat hollarda BHMSda talab etiladigan qiymat baholari moliyaviy hisobotni tayyorlayotgan tashkilot adolatli qiymat haqida maʼlumot berishi nazarda tutiladi. Aktivning adolatli qiymati nominal tarzda odatda bozor bazasidan olingan dalillar asosida baholanadi, yoki bozorning holatini aks ettirishi kerak, tegishlicha, qiymat bahosi tashkilotga aktivning tegishli hisob summasini nominal baholashga yordam beradigan boʻlsa, Baholovchi aktivning bozor qiymatini xabar qilishi talab etiladi.

Biroq shunday hollar ham boʻladiki, BHMS qiymatning bozordan tashqari bazalarini aniqlashni talab qiladi. Bu “foydalanishdagi aktiv qiymati”ni aniqlashda yoki amortizatsiyani aniqlash uchun “qoldiq qiymati”ning nominal bahosini topish talab etilganda kuzatiladi — bu qiymatlarning har ikkalasi alohida tashkilotlar uchun maxsus boʻladi va, ehtimol, bozor qiymatiga teng boʻlmaydi.

6. 3-son MBMS talablari

Bozor qiymatidan farqlanuvchi baholash bazalari asosida baholashni oʻtkazish uchun baholovchilar albatta 3-son MBMSning barcha boʻlimlari talablariga va umumeʼtirof etilgan baholash prinsiplariga amal qilishlari kerak.

Baholashni oʻtkazishda hamda bozor qiymatidan farqlanuvchi bazalar haqida hisobot tuzishda baholovchi kuyidagi koʻrsatmalarni bajarishi kerak:

oʻtkazilayotgan baholashga, notoʻgʻri talqinlarni istisno etish uchun, toʻliq va tushunarli izoh berishi, qiymat bahosi haqida yanglishtirmaydigan shaklda maʼlumot berishi, jumladan bozor qiymatidan chekinadigan barcha farazlarni bayon qilishi;

qiymatni hisoblash baholashni olib borish topshirigʻiga muvofiq boʻlgan maʼlumotlarga va shartlarga asoslanganligini kafolatlashi;

qiymatni hisoblash maqbul usullar va tartibotlarga asoslanganligini kafolatlashi;

hisobotni oʻquvchi va undan foydalanuvchilar undagi maʼlumotlarni, dalillarni, tahlillarni va xulosalarni toʻliq tushuna olishi uchun yetarli axborot berishi;

hisobotni tuzishda MBMS talablariga amal qilishi, bunda baholovchi:

qiymat bazasini aniqlashi, baholashning maqsadi va moʻljallanayotgan foydalanilishini, haqiqiy baholash sanasini hamda hisobot tuzish sanasini koʻrsatishi;

bozor qiymati taʼrifidan farq qiladigan yoki unga qoʻshimcha qilingan farazlarni aniq ajrata olishi;

hisobotga, baholash MBMSga muvofiq bajarilgani hamda u MBMS talablaridan har qanday chekinishlarni ochib berishi va bunday chekinishni asoslab berishi haqida bayonnomani kiritishi kerak.

Baholovchi, agar soʻz qiymat bahosini bozor qiymatidan farqlanuvchi baza asosida asoslash haqida, u haqida hisobot tuzish toʻgʻrisida ketayotgan boʻlsa, uni bozor qiymatining ifodasi deb hisoblashga oqilona asos yoʻqligini kafolatlashi lozim.

7. Bozor qiymatidan farqlanuvchi baholash bazalarini qoʻllashga oid tushuntirishlar

Bozor qiymati 2-son MBMSda taʼriflangan va muhokama qilingan. Boshqa bazalar uchta asosiy guruhga kiradi:

birinchi guruhda qiymat alohida taraf aktivga nisbatan mulk huquqidan foydalanganda qoʻlga kiritadigan foydalarni aks ettiradi. Bu qiymat ushbu taraf uchun alohida hisoblanadi. Ammo baʼzi bir holatlarda u aktivni sotishdan olinishi mumkin boʻlgan qiymatdan farq qilmasligi mumkin, bu qiymat aktivga egalik qilishdan olinadigan foydalarni aks ettiradi, shuning uchun uni gipotetik almashuvga kiritish shart emas;

ikkinchi guruhda qiymat — bu ikkita alohida taraf aktivni ayirboshlash uchun oqilona kelishib olishi mumkin boʻlgan narxdir. Taraflar oʻzaro bir-biriga bogʻliq boʻlmasligi va erkin bitim haqida muzokaralar olib borishi mumkinligi bois, aktivni ancha kengroq bozorga chiqarish shart emas, kelishilgan narx esa umuman bozor uchun emas, balki jalb qilingan taraflar uchun aktivga egalik qilishdan olinadigan muayyan afzalliklarni (noqulayliklarni) aks ettiradi;

uchinchi guruhda qiymat ustav yoki kontraktda bayon qilingan taʼrifga muvofiq belgilanadi.

Mazkur standartda keltiriladigan baholash bazalari dastlabki ikkita guruhning biriga tegishli. Birinchi guruh “investitsiya qiymati” va “foydalanishdagi qiymat”ni oʻz ichiga oladi. Ikkinchisiga “maxsus qiymat” kiradi, “adolatli qiymat” qoʻllaniladigan baʼzi BHMSlar bundan mustasno.

Alohida taraf uchun qiymat bilan bozor qiymati oʻrtasidagi farqlar xaridorlar yoki sotuvchilarni bozorga kirishga ragʻbatlantiradi. Bozor qiymati — bu odatda talab etiladigan baza boʻlsa-da, bozorni tahlil qilish va tushunish boshqa baholash bazalarini ham taqozo etadi.

“Adolatli qiymat”ni bozor qiymatidan farqlash lozim. U har biri ushbu bitimdan oladigan tegishli ustunliklar yoki noqulayliklarni eʼtiborga oladigan ikkala alohida taraflar uchun adolatli boʻlgan nominal narx bahosini talab etadi. Bozor qiymati ushbu mezonlarga mos kelishi mumkin boʻlsa-da, doim ham bunday boʻlavermaydi. “Adolatli qiymat” koʻpincha, korporativ bitimlarda tegishli harakatlar qilinganda, ikki tarafning oʻziga xos birgalikdagi harakatlari ular oʻrtasidagi adolatli boʻlgan narx ancha kengroq bozor uchun maʼqul boʻlgan narxdan balandligini anglatishi mumkin. Boshqacha qilib aytganda, “maxsus qiymat” qoʻlga kiritilishi mumkin. Bozor qiymati ushbu maxsus qiymat elementini eʼtiborga olmaslikni talab qilsa-da, u “adolatli qiymat” nominal bahosining bir qismi hisoblanadi.

Maxsus qiymat ikkita manfaatning birlashuvidan kelib chiqib, manfaatlar birlashuvi ikkita manfaat alohida sotilgandagi qiymatlari yigʻindisidan ham yuqori boʻlgan qiymatni hosil qiladi. Bu aktivning fizik, funksional yoki iqtisodiy xossalari qoʻshimcha aktiv yoki aktivlarga ega alohida tarafda alohida qiymatga ega boʻlganda yuz beradi, bu tarafda.

Aktivning bozor qiymati odatda qiyoslash uchun talab etilsa ham, muayyan vaziyatlarda aktivning qiymatini bilish alohida taraf uchun (agar bu qiymat birgalikdagi harakatlar natijasi boʻlsa, ular ikki taraf oʻrtasidagi ayirboshlashda amalga oshirilishi mumkin) hayotiy muhim boʻlishi mumkin. Hisobotda “maxsus qiymat” haqida xabar berilganda, uni doim bozor qiymatidan aniq ajrata olish kerak.

Qiymat bahosini aniqlash uchun tez-tez foydalaniladigan baʼzi bir atamalar maxsus qiymat bazalari hisoblanmaydi, ammo aktivning holatini hamda u ayirboshlangan holatlarni bayon qiladi. Qiymat bozor qiymati bazasida yoki boshqa birorta baza asosida oʻlchalishi mumkin.

Bunday atamalarga misollar umumiy foydalanishda quyidagilarni oʻz ichiga oladi:

Ishlayotgan korxona qiymati. Bu atama butun biznes faoliyat yuritayotgan tashkilot tarzida oʻtkazilayotgan vaziyatni tavsiflaydi. Muqobil ssenariylar bu aktivlarni toʻliq korxona tarzida biznes tugatilgandan keyin yoki alohida aktivlar oʻtkazilgandan keyin, ayni paytda esa biznesda yakka tartibdagi alohida elementlar sifatida ishlatilayotgan aktivlarni oʻtkazishni oʻz ichiga olishi mumkin.

Tugatish sotuvi. Bu atama bilan tavsiflanadigan vaziyatda biznesda birgalikda ishlatiladigan aktivlar guruhi — odatda biznes tugatilgandan keyin, alohida sotish uchun taklif etiladi.

Yoʻq qilish qiymati. Bu atama yaratish maqsadidan kelib chiqqan iqtisodiy hayotining oxiriga yetib kelgan aktivning qiymatini aks ettiradi. Bu aktiv hali ham qandaydir muqobil foydalanish yoki chiqindilarni qayta ishlash uchun qiymatga ega boʻlishi mumkin.

7-bandda koʻrsatilgan atamalardan ularni cheklaydigan qoʻshimcha shartlarsiz foydalanilmasligi kerak. Ular alohida qoʻllanilganda hisobot bazasi sifatida yetarli emas. Misol uchun, ishlayotgan korxona shaklidagi biznes alohida taraf uchun bir qiymatga, ikkita alohida taraflar oʻrtasidagi birgalikda saʼy-harakatlar (biznes-sinergiya) oqibatida, ular uchun adolatli qiymatga, shuningdek yana bir boshqa — bozordagi qiymatga ega boʻlishi mumkin. Shuning uchun asosiy baholash bazasini “aktivlarni tugatish uchun bozor qiymati”, “ishlayotgan korxonaning yaxlit korxona sifatidagi bozor qiymati” yoki “ishlayotgan korxonaning yaxlit korxona sifatidagi adolatli qiymati” kabi tushunchalar yordamida koʻrsatish kerak. Bayon qilinganlardan tashqari, boshqa baholash sharoit ham boʻlishi mumkin.

“Tezkor sotish” atamasi koʻpincha sotuvchi aktivni sotishga majbur boʻlganda va/ yoki kerakli marketing davrini taʼminlash imkoni boʻlmaganda qoʻllaniladi. Bunday hollarda maqbul boʻlgan narx bozor qiymati taʼrifiga mos kelmaydi. Bunday holatlarda belgilanishi mumkin boʻlgan narx sotuvchiga oʻtkazilayotgan bosim xususiyatiga yoki tegishli marketing taʼminlanishiga toʻsqinlik qiladigan sabablarga bogʻliq boʻladi. Bu sotuvchi uchun oqibatlarda ham aks etishi mumkin — belgilangan davr chegarasida sotishga muvaffaqiyatsiz urinish. Agar sotuvchining cheklanganligi tabiati va sabablari maʼlum boʻlmasa, majburiy sotish uchun maʼqul hisoblanadigan narxni oldindan aniq aytib boʻlmaydi. Sotuvchi qabul qilishga majbur boʻladigan narx gipotetik ixtiyoriy sotuvchining bozor qiymati taʼrifiga mos keladigan emas, balki spetsifik holatlarini aks ettiradi. Bunday narx ushbu sotuvchi uchun “aktivning investitsiyaviy qiymati”ni ifodalaydi.

Baholash bazalarining uchinchi toifasi ustavga, tartibotga yoki kontraktga muvofiq belgilangan bazalarni oʻz ichiga oladi. Qonun bilan belgilangan qiymat bazalari koʻpincha soliq solish maqsadlariga xizmat qiladi. Qiymat bahosi taʼriflarini belgilaydigan va boshqa talablarni qoʻyadigan xususiy kontraktlarda tanlov boʻyicha toʻlanishi kerak boʻlgan “narx”ni belgilash yoki ijara shartnomasiga muvofiq amalga oshirilgan “toʻlovlar”ni koʻrib chiqish uchun tegishli mezonlar qayd etiladi.

Bozor qiymatidan farqlanuvchi baza asosida bajarilgan barcha qiymat baholari har xil va/yoki qoʻshimcha farazlarni taqozo etadi, ular Baholovchi tomonidan aniq identifikatsiya qilinishi va Baholash haqida hisobotga kiritilishi kerak. Ayrim vaziyatlarda baholashning muqobil bazasini taʼminlash imkoni boʻlmaydi (masalan, bunday baholash anglashilmovchiliklarga olib kelishi mumkin boʻlganda yoki uning, ayniqsa, uchinchi shaxs tomonidan buzib koʻrsatilishiga olib kelganda), bunda Baholovchi topshiriqni oʻzgartirishi kerak.

8. Axborotni oshkor qilishga doir talablar

Baholash haqidagi hisobotlar yanglishtirmasligi lozim. Bozor qiymatidan farqlanuvchi baholash bazalarini aniqlash va ularni bozor qiymatidan farq qiladigan qiymat haqidagi hisobotda berish uchun olib boriladigan baholash 3-son MBMSning 6-bandi talablariga javob berish kerak. Qiymatning bozordan tashqari bazalariga asoslangan bahosi hisobotda baholash maqsadini va moʻljallanayotgan uning natijalarini qoʻllashni aniq koʻrsatish, shuningdek qiymat bahosini hisoblab chiqish bazasini, uning qoʻllanilish imkoniyati va cheklovlarini toʻliq ochib berishi lozim.

Agar qiymat bahosini aniqlash Ichki baholovchi tomonidan olib borilsa, Baholash haqidagi hisobotda bunday har qanday aloqalarning mavjudligi va tabiati alohida ochib berilishi kerak.

Xususiylashtirilgan korxonalarga koʻmaklashish va raqobatni rivojlantirish davlat qoʻmitasi raisi R. GULYAMOV