Об утверждении Временного положения об эмиссии и обращении ипотечных облигаций в рамках специального правового режима «Регуляторной песочницы» в сфере выпуска ипотечных облигаций (3700-сон)

11.11.2025

Приказ

Директора Национального агентства перспективных проектов Республики Узбекистан

[Зарегистрирован Министерством юстиции Республики Узбекистан 11 ноября 2025 г. Регистрационный № 3700]

В соответствии с Законом Республики Узбекистан «О рынке ценных бумаг», Указом Президента Республики Узбекистан от 21 февраля 2025 года № УП-26 «О дополнительных мерах по дальнейшему развитию рынка жилищного и ипотечного рынков» приказываю:

1. Утвердить Временное положение об эмиссии и обращении ипотечных облигаций в рамках специального правового режима «Регуляторной песочницы» в сфере выпуска ипотечных облигаций согласно приложению.

2. Настоящий приказ согласован с Центральным банком Республики Узбекистан, Уполномоченным при Президенте Республики Узбекистан по защите прав и законных интересов субъектов предпринимательства и Торгово-промышленной палатой.

3. Настоящий приказ вступает в силу со дня его официального опубликования.

Директор Д. ЛИ

г. Ташкент,

28 августа 2025 г.,

№ 1

Согласовано:

Представитель торгово-промышленной палаты Д. ВАХОБОВ

25 августа 2025 г.

Заместитель Уполномоченного по защите прав и законных интересов субъектов предпринимательства Ж. УРУНОВ

22 августа 2025 г.

Председатель Центрального Банка T. ИШМЕТОВ

20 август 2025 г.

ПРИЛОЖЕНИЕ к приказу директора Национального агентства перспективных проектов Республики Узбекистан от 28 августа 2025 года № 1

ВРЕМЕННОЕ ПОЛОЖЕНИЕ

об эмиссии и обращении ипотечных облигаций в рамках специального правового режима «Регуляторной песочницы» в сфере выпуска ипотечных облигаций

Настоящее временное положение регулирует порядок эмиссии и обращения ипотечных облигаций в рамках специального правового режима «Регуляторной песочницы в сфере выпуска ипотечных облигаций».

Глава 1. Общие положения

1. В настоящем временном положении применяются следующие термины и понятия:

специальный правовой режим «регуляторной песочницы» в сфере выпуска ипотечных облигаций (далее — специальный правовой режим) — процесс создания особых организационно-правовых условий для участников специального правового режима, с целью выпуска ипотечных облигаций;

ипотечная облигация — облигация, обеспеченная ипотечным покрытием и выпущенная ипотечным агентом;

ипотечное покрытие — совокупность (портфель) ипотечных кредитов, полученных ипотечным агентом с целью выпуска ипотечных облигаций, а также денежные поступления от выплаты процентов и основного долга по этим кредитам, направляемые на выплату процентов по ипотечным облигациям и погашение их номинальной стоимости.

секьюритизация ипотечных кредитов (далее — секьюритизация) — процесс агрегирования ипотечных кредитов, передачи их ипотечному агенту в качестве ипотечного покрытия и выпуска ипотечных облигаций на основе обеспечения этим ипотечным покрытием;

получатель ипотечного кредита — лицо, получившее ипотечный кредит от оригинатора (ипотекодатель);

регистрирующий орган — Национальное агентство перспективных проектов Республики Узбекистан;

состояние дефолта — задержка выплаты заемщиком процентов или основного долга по ипотечному кредиту, включенному в состав ипотечного покрытия, сроком на 90 календарных дней или более;

loan-level-data файл (далее — LLD-файл) — документ, содержащий подробную информацию по ипотечным кредитам, входящим в состав ипотечного покрытия.

2. Эмиссия и обращение ипотечных облигаций, предусмотренных настоящим временным положением, осуществляются в рамках специального правового режима, установленного в соответствии с Положением о введении специального правового режима «Регуляторная песочница» в сфере выпуска ипотечных облигаций (рег. № 3648 от 14.07.2025 г.).

Глава 2. Участники секьюритизации.

§1. Оригинатор

3. Оригинатор — банк, предоставляющий ипотечные кредиты получателю ипотечного кредита и впоследствии передающий эти ипотечные кредиты ипотечному агенту для выпуска ипотечных облигаций.

4. Оригинатор имеет право приобретать ипотечные облигации, выпускаемые ипотечным агентом и обеспеченные ипотечным покрытием, сформированным из ипотечных кредитов данного оригинатора.

§2. Ипотечный агент

5. Ипотечный агент — это специальная уполномоченная организация, созданная Акционерным обществом «Компания по рефинансированию ипотеки Узбекистана» (далее — Компания), являющаяся участником специального правового режима.

6. Ипотечный агент не имеет собственных сотрудников.

Все функции и полномочия ипотечного агента и его органов управления (в том числе единоличного исполнительного органа) осуществляются Компанией.

7. Договоры, заключаемые с ипотечным агентом, подписываются от имени ипотечного агента уполномоченным лицом Компании.

8. Государственная регистрация ипотечного агента осуществляется по месту нахождения Компании (почтовый адрес).

При этом для государственной регистрации или перерегистрации ипотечного агента основанием является документ, подтверждающий право Компании на недвижимое имущество, аренду или безвозмездное пользование имуществом по месту нахождения ипотечного агента (почтовый адрес).

9. Бухгалтерский учет деятельности ипотечного агента ведется в соответствии с инструкцией о порядке ведения бухгалтерского учета в небанковских кредитных организациях (рег. № 3263 от 30.06. 2020 г.).

10. Добровольная ликвидация ипотечного агента допускается только после погашения всех размещенных и находящихся в обращении ипотечных облигаций данного ипотечного агента.

§3. Сервисный агент и Резервный сервисный агент

11. Сервисный агент — банк, оказывающий по договору с ипотечным агентом услуги обслуживания ипотечных кредитов ипотечного агента, включенных в состав ипотечного покрытия.

12. В рамках договора, заключенного с ипотечным агентом, сервисный агент оказывает следующие услуги, связанные с ипотечными кредитами, входящими в состав ипотечного покрытия:

от имени ипотечного агента обслуживает получателей ипотечных кредитов;

осуществляет мониторинг ипотечных кредитов, и контроль своевременности платежей по ним;

перечисляет на специальный банковский счет ипотечного агента денежные средства, поступившие от получателей ипотечных кредитов в счет погашения процентов и основной суммы долга по ипотечным кредитам, в течение трех рабочих дней с даты их поступления;

ведет аналитический учет обслуживаемых ипотечных кредитов;

предоставляет ипотечному агенту и Компании ежемесячно или по запросу подробную информацию по ипотечным кредитам, включая остатки по основной сумме и процентам, а также другие подлежащие уплате суммы;

в соответствии с законодательными актами о передаче кредитной информации — предоставляет сведения о обслуживаемых ипотечных кредитах в Государственный реестр кредитной информации и в кредитные бюро.

13. Резервный сервисный агент — банк, который принимает на себя функции обслуживающего агента на основании договора с ипотечным агентом в случае отказа первоначального сервисного агента от обслуживания ипотечных кредитов или невозможности выполнения им своих обязанностей.

14. Сервисный агент обязан в течение двух рабочих дней с момента получения уведомления о передаче обслуживания ипотечных кредитов резервному сервисному агенту передать последнему полную и достоверную информацию по ипотечным кредитам, входящим в состав ипотечного покрытия.

§4. Компания

15. Компания осуществляет создание ипотечного агента, его государственную регистрацию, регистрацию в качестве участника специального правового режима и обеспечение его деятельности.

16. Помимо задач, указанных в параграфе 2 настоящей главы, Компания выполняет следующие функции:

ведет учет ипотечного покрытия;

осуществляет выплату процентов по ипотечным облигациям и погашение их номинальной стоимости с учетом денежных средств, поступающих по ипотечным кредитам, входящим в ипотечное покрытие, от уплаты процентов и основного долга;

расчеты по обязательствам ипотечного агента перед третьими лицами, а также иные платежи, связанные с обеспечением деятельности ипотечного агента;

выступает поручителем по обязательствам ипотечного агента по выплате процентов и погашению номинальной стоимости ипотечных облигаций;

ведет бухгалтерский и налоговый учет от имени ипотечного агента;

предоставляет налоговую, финансовую и иную отчетность от имени ипотечного агента государственным органам и другим пользователям;

раскрывает информацию, относящуюся к деятельности ипотечного агента, в том числе как эмитента ипотечных облигаций;

выполняет иные обязанности от имени ипотечного агента в соответствии с законодательством и договорами.

§5. Акционерное общество «Центральный депозитарий ценных бумаг» и специальный сервисный агент

17. Акционерное общество «Центральный депозитарий ценных бумаг» (в дальнейшем — Центральный депозитарий) является платежным агентом, через которого осуществляется выплата процентов по ипотечным облигациям и погашение их номинальной стоимости.

18. Специальный сервисный агент — банк, по договору специального сервиса с Компанией оказывающий услуги по работе с выкупленными Компанией у ипотечного агента дефолтными ипотечными кредитами.

19. В рамках заключенного с Компанией договора специальный сервисный агент осуществляет взыскание основной суммы долга и процентов по дефолтным ипотечным кредитам, а также оказывает другие услуги, определенные в договоре.

Глава 3. Требования к ипотечным кредитам, включаемым в состав ипотечного покрытия

20. Ипотечные кредиты, включаемые в состав ипотечного покрытия, должны соответствовать следующим условиям:

показатель соотношения кредита к залогу не должен быть менее 75%;

показатель долговой нагрузки получателя ипотечного кредита не должен превышать 70%;

с даты выдачи ипотечного кредита должно пройти более 6 месяцев;

недвижимость, переданная в залог, должна быть застрахована на весь срок действия ипотечного кредита от рисков утраты и/или повреждения в пользу оригинатора;

ипотечные кредиты должны относиться к категории «стандартные» в соответствии с Положением о классификации активов в коммерческих банках и формировании резервов для покрытия возможных потерь по активам (рег. № 2696 от 14 июля 2015 г.);

в договоре ипотеки (кредита) не должно содержаться условия, предусматривающего необходимость получения согласия заемщика (получателя ипотечного кредита) для уступки требований кредитора (оригинатора) в пользу другого лица.

При этом показатели отношения кредита к залогу и показатель долговой нагрузки по ипотечным кредитам, включаемым в состав ипотечного покрытия, определяются в соответствии с Положением о макропруденциальных нормативах, устанавливаемых банками, и требованиях к наивысшим значениям платежей по выдаваемым ими кредитам (микрозаймам) (рег. № 3618 от 22.04. 2025 г.).

21. По ипотечным кредитам, включаемым в состав ипотечного покрытия, должны быть представлены следующие документы:

договоры ипотеки и кредита;

график платежей;

страховой полис;

документ, подтверждающий право собственности ипотекодателя на предмет ипотеки;

выписка из государственного реестра о регистрации договора ипотеки.

22. Один ипотечный кредит может быть включен только в одно ипотечное покрытие. Одно ипотечное покрытие используется для обеспечения только одного выпуска ипотечных облигаций, осуществляемого ипотечным агентом.

Глава 4. Оформление сделки по передаче ипотечных кредитов и ее государственная регистрация

23. Для заключения сделки по передаче ипотечных кредитов (далее — сделка) оригинатор подает в Компанию письменное или электронное заявление, к которому прилагается информация в виде LLD-файла по ипотечным кредитам, соответствующим требованиям, установленным в Главе 3 настоящего временного положения.

LLD-файл должен содержать следующую информацию:

условия ипотечного кредита (сумма, срок, процентная ставка и др.);

предмет залога по ипотечному кредиту (тип объекта, оценочная стоимость, залоговая стоимость и др.);

платежи по ипотечному кредиту (размер ежемесячных платежей, платежная дисциплина получателя кредита и др.);

подтверждение соответствия ипотечных кредитов требованиям, установленным в Главе 3;

иная информация, необходимая для заключения сделки.

24. В процессе рассмотрения заявления оригинатора Компания выборочно проверяет соответствие информации из LLD-файла первичным документам по ипотечным кредитам и требованиям Главы 3 настоящего Временного положения.

25. В случае несоответствия сведений по ипотечным кредитам, включаемым в состав ипотечного покрытия, представленных оригинатором, первичным документам по ипотечным кредитам и (или) требованиям, установленным Главой 3 настоящего Временного положения, Компания отказывает в заключении сделки и уведомляет об этом оригинатора в течение одного рабочего дня.

26. Ипотечный агент формирует перечень ипотечных кредитов, включаемых в ипотечное покрытие из ипотечных кредитов, представленных оригинатором и соответствующих требованиям, установленным Главой 3 настоящего Временного положения, и совместно с оригинатором разрабатывает и согласовывает проекты соглашений (договора купли-продажи или иного договора, установленного законодательством) и иных договоров (в том числе договоров с сервисным агентом и специальным сервисным агентом, банковского счета ипотечного агента и иных договоров, необходимых для осуществления сделки).

27. Сделка предусматривает отказ оригинатора от прав (требований) по ипотечным кредитам в пользу ипотечного агента и может быть оформлена в форме договора купли-продажи или другого договора, предусмотренного законодательством.

К соглашению прилагается перечень договоров ипотеки (кредитов), передаваемых ипотечному агенту.

28. Соглашение оформляется в той же форме (простая письменная или нотариальная), в которой были заключены договоры ипотеки (кредита), включаемые в состав ипотечного покрытия, в соответствии со статьей 320 Гражданского кодекса Республики Узбекистан.

29. Переход прав на предмет ипотеки от оригинатора к ипотечному агенту в соответствии с пунктом 28 подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество.

30. Оригинатор обязан уведомить заемщиков по переданным ипотечным кредитам о заключении сделки в письменной форме не позднее трех рабочих дней с даты её государственной регистрации.

Глава 5. Эмиссия и обращение ипотечных облигаций

31. Выпуск, государственная регистрация, размещение и обращение ипотечных облигаций осуществляется в соответствии с Законом Республики Узбекистан «О рынке ценных бумаг», Правилами эмиссии ценных бумаг и государственной регистрации выпусков эмиссионных ценных бумаг (рег. № 2000 от 30.08.2009 г.) настоящего временного положения и иных актов законодательства.

Если иное не предусмотрено настоящим Временным положением, выпуск, регистрация, размещение и обращение ипотечных облигаций осуществляется по тем же правилам, что применяются для корпоративных облигаций.

В случае необходимости, регистрирующий орган вправе запрашивать у ипотечного агента дополнительную информацию при рассмотрении заявления о государственной регистрации выпуска ипотечных облигаций.

32. Размещение и обращение ипотечных облигаций осуществляется на АО «Республиканская фондовая биржа «Тошкент».

33. Операции РЕПО между банками и Центральным банком Республики Узбекистан по ипотечным облигациям осуществляются на АО «Узбекская республиканская валютная биржа» в соответствии с правилами биржевой торговли.

34. При осуществлении операций РЕПО с ипотечными облигациями в АО «Узбекская республиканская валютная биржа» Центральный депозитарий обеспечивает поставку ипотечных облигаций в необходимом количестве на счет депо банка — инициатора РЕПО для последующей реализации сделки РЕПО.

При этом сведения о ценах сделок по ипотечным облигациям в АО «Республиканская фондовая биржа «Тошкент» должны отражаться на торговой платформе АО «Узбекская республиканская валютная биржа» через Центральный депозитарий и (или) информационную систему АО «Республиканская фондовая биржа «Тошкент».

35. Формирование реестра владельцев ипотечных облигаций осуществляется Центральным депозитарием.

Глава 6. Выплата процентов и номинальной стоимости по ипотечным облигациям

36. Выплата процентов и погашение номинальной стоимости по ипотечным облигациям осуществляется ипотечным агентом исключительно через Центральный депозитарий.

37. Ипотечный агент открывает специальный счет в Центральном депозитарии для выплат процентов и погашения номинальной стоимости по ипотечным облигациям.

38. Платежи от заемщиков по ипотечным кредитам (основной долг, проценты, пени и др.), входящим в ипотечное покрытие, должны быть перечислены на специальный счет ипотечного агента в Центральном депозитарии не позднее трех рабочих дней с момента их поступления на специальный банковский счет ипотечного агента у обслуживающего агента.

39. Центральный депозитарий перечисляет средства со специального счета ипотечного агента владельцам ипотечных облигаций в соответствии с условиями выпуска облигаций для выплаты процентов и погашения номинальной стоимости.

40. Центральный депозитарий ведет учет поступающих на специальный счет ипотечного агента средств, предназначенных для выплаты процентов и погашения номинальной стоимости, и до 10-го числа каждого месяца предоставляет соответствующую информацию регистрирующему органу.

41. Средства, поступающие на специальный банковский счет у обслуживающего агента и специальный счет в Центральном депозитарии, не могут использоваться в целях, не предусмотренных настоящим Временным положением.

Глава 7. Обеспечение исполнения обязательств ипотечным агентом и/или получателями ипотечных кредитов

42. Объем ипотечного покрытия в течение всего срока обращения ипотечных облигаций не должен быть меньше непогашенной номинальной стоимости этих ипотечных облигаций.

43. Компания выступает поручителем по обязательствам ипотечного агента перед владельцами ипотечных облигаций по выплате процентов (купонов) и погашению номинальной стоимости ипотечных облигаций.

44. В случае наступления дефолта по ипотечным кредитам, включенным в состав ипотечного покрытия, обслуживающий агент в течение трех рабочих дней направляет информацию о возникновении дефолта в Центральный депозитарий и Компанию.

45. Компания выкупает дефолтный ипотечный кредиту ипотечного агента и перечисляет на специальный банковский счет ипотечного агента, открытый у сервисного агента, денежные средства в размере всех начисленных процентов по ипотечным облигациям и остатка основного долга по ипотечному кредиту на дату наступления дефолта — не позднее пяти рабочих дней с даты наступления дефолта.

После выкупа дефолтного ипотечного кредита Компанией, такие кредиты исключаются из состава ипотечного покрытия, обеспечивающего ипотечные облигации, и номинальная стоимость ипотечных облигаций погашается в соответствующем размере.

Работы по взысканию платежей с получателей ипотечных кредитов, по которым наступил дефолт, осуществляются специальным сервисным агентом.

46. Компания классифицирует принятое на баланс ипотечного агента ипотечное покрытие, а также дефолтные ипотечные кредиты, выкупленные у ипотечного агента, в соответствии с Положением о порядке классификации качества активов и формирования резервов для покрытия возможных потерь по активам, а также их использования в коммерческих банках (рег. № 2696 от 14.07. 2015 г.), и формирует соответствующие резервы для покрытия потенциальных убытков.

Глава 8. Особые положения

47. Лица, не являющиеся ипотечными агентами, имеющими право на выпуск ипотечных облигаций в соответствии с настоящим временным положением, не вправе использовать слова «ипотечные облигации», «ипотечное покрытие», а также «ипотечный агент» в любых формах для привлечения денежных средств и иного имущества.

48. Передача (продажа) ипотечных кредитов от оригинатора ипотечному агенту и дефолтных ипотечных кредитов от ипотечного агента Компании в соответствии с настоящим Временным положением считается финансовой операцией по уступке (передаче, приобретению) прав (требований) кредитора по обязательствам, вытекающим из кредитных договоров, в пользу третьих лиц.

49. В случае возникновения дефолта по ипотечным кредитам, входящим в состав ипотечного покрытия, выставленного в качестве обеспечения ипотечных облигаций, размещенных в рамках одного выпуска ипотечных облигаций, регистрирующий орган вносит в Компанию и ипотечному агенту предписание об исполнении обязательств по этим ипотечным облигациям.

Если в течение одного календарного года с момента первого случая дефолта происходит второй дефолт по ипотечным кредитам одного выпуска, регистрирующий орган принимает решение о досрочном прекращении обращения и погашении ипотечных облигаций данного выпуска.

Глава 9. Заключительное положение

50. Лица, виновные в нарушении требований настоящего временного положения, несут ответственность в соответствии с законодательством.