Определения качественной экономической и стоимостной оценки земель сельскохозяйственного назначения в Республике Узбекистан (469-сон)

06.08.1998

Временная методика

[Зарегистрирована Министерством юстиции Республики Узбекистан от 6 августа 1998 г.Регистрационный № 469]

1. Общие положения

1.1. Настоящая методика определения стоимостной оценки (нормативной цены) земель сельскохозяйственного назначения разработана в соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан от 19.03.98 г. № 120 «По реализации Программы углубления экономических реформ в сельском хозяйстве на период 1998—2000 годы.

1.2. Настоящая методика предназначена для определения стоимостной оценки земель сельскохозяйственного назначения Республики Узбекистан на основе нормативных данных.

1.3. Нормативная, цена земель сельскохозяйственного назначения вводится для определения ставок земельного налога, при предоставлении банковского ипотечного кредита, предоставлении земли для индивидуального жилищного строительства и дехканского хозяйства в сельской местности сверх установленных норм отвода земель, установления стартовой (первоначальной) цены для реализации через аукционы земельных участков и в других случаях, предусмотренных законодательством.

1.4. При определении нормативной цены земли в основу положен чистый расчетный нормативный доход.

1.5. При проведении расчетов в нормативную цену земли не включается стоимость объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей (строения, сооружения, оросительная и коллекторная сеть, дороги и т. п.). Стоимость этих строительных объектов при необходимости должна учитываться дополнительно.

1.6. Объектом нормативной оценки земель являются все земли сельскохозяйственного назначения. При этом учетными территориальными единицами, по которым установлена нормативная цена земли, являются:

на внутрихозяйственном уровне: отдельные участки пашни и других сельскохозяйственных угодий, однородных по качеству (бонитету) почв. В этом случае нормативная цена земли определяется для решения внутрихозяйственных задач, выделения земель для организации фермерских и дехканских хозяйств, под строительство, реконструкции орошаемых земель и других целей.

на общем уровне: общая земельная площадь или основных видов сельскохозяйственных угодий предприятия, занимающегося сельским хозяйством. В этом случае нормативная цена земли определяется для расчета размера ставки налога на землю, получения банковского кредита под залог земельного участка. В целях государственного планирования в масштабе района учетными территориальными единицами являются земельные участки, а в пределах области— административные районы.

1.7. Субъектами нормативной оценки земель являются занимающиеся сельскохозяйственным производством землевладельцы и землепользователи.

1.8. Предметом нормативной оценки земель является изучение и оценка производительной способности почв земельного участка (кадастрового объекта) с учетом его местоположения в инфраструктуре района.

1.9. Критериями нормативной оценки земель служат бонитировка почв, нормативные: расчетные показатели урожайности основных сельхозкультур, валового продукта и чистого дохода (прибыли).

Основные понятия, термины и определения, встречающиеся в данной методике

Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус (землевладение, землепользование и т. д.).

Условный кадастровый гектар — норматив продуктивности земель низшего качества, бонитет которых составляет 20 баллов с урожайностью по хлопчатнику 8 ц/га.

Бонитировка — почв классификация их по природным свойствам, наиболее важным для роста сельскохозяйственных культур и выраженная в баллах бонитета (по 100-балльной системе).

Валовый продукт — выход всей продукции растениеводства в стоимостном выражении на единицу площади.

Чистый доход — разница между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство.

Кадастровая расчетная урожайность — урожайность сельскохозяйственных культур, рассчитанная по оценочной 100 балльной шкале исходя из принятой цены 1 балла в ц/га.

2. Расчет нормативной цены орошаемых земель

2.1. В основу определения нормативной цены орошаемых земель положены сравнительная оценка земель по природным свойствам, наиболее важным для роста сельскохозяйственных культур (бонитеровке почв) и чистый нормативный доход в качестве стоимостного показателя.

2.2. При бонитеровке учитываются основные свойства почв и природные условия:

тип или подтип почв, механический состав, давность орошения, обеспеченность термическими ресурсами, почвообразующие породы, дренированность грунтов, степень засоления, эрозия, каменистость и гипсированность. Наивысшей оценкой в 100 баллов оцениваются лучшие почвы, обладающие наивысшей продуктивностью.

2.3. Учитывая естественное плодородие почв, продуктивность и их пригодность для использования в сельском хозяйстве в республике установлены по баллам бонитета десять классов орошаемых земель (приложении № 1).

2.4. С агрономической точки зрения оценочные баллы бонитета выражены в кадастровой расчетной урожайности сельскохозяйственных культур, которая рассчитывается по оценочной 100-балльной шкале исходя из принятой цены 1 балла в ц/га для конкретной сельскохозяйственной культуры.

2.5 Кадастровая расчетная урожайность основных сельскохозяйственных культур по баллам бонитета, принятая согласно методике бонитировки орошаемых почв Республики Узбекистан, утвержденной Министерством сельского хозяйства 10.01.1994 года, приводится в таблице 1.

2.6. Расчетная урожайность по овоще-бахчевым культурам определяется по данным фактической урожайности в конкретных специализированных хозяйствах или их подразделениях.

2.7. Нормативный чистый доход с 1 га орошаемых сельскохозяйственных угодий, образующийся на землях различного качества определяется по формуле:

ЧДн — нормативный чистый доход с 1 га сельскохозяйственных угодий;

ВПн — нормативный валовый продукт с 1 га сельскохозяйственных угодий;

Рн — норма расчетной прибыли сельхозпроизводства, образующаяся на землях различного качества в процентах.

2.8. Нормативный чистый доход может рассчитываться в зависимости от структуры посевных площадей и специализации сельского хозяйства по одному из двух вариантов:

по ведущей культуре;

по сочетанию основных культур возделываемых в данном земельнооценочном объекте (хозяйство, район, область).

2.9. Расчет нормативного валового продукта по ведущей культуре может производиться в районах с высоким уровнем специализации на производстве данной культуры. Степень специализации определяется удельным весом ведущей культуры в товарной продукции (не менее 60%).

2.10. Нормативный валовой продукт, определенный по ведущей культуре на 1 га, равен произведению кадастровой расчетной урожайности этой культуры (ц/га) и цены ее реализации (закупочная, договорная, рыночная).

2.11. Расчет нормативного валового продукта по сочетанию основных культур может производиться:

применительно к средней по земельно-оценочному объекту структуре посевных площадей и реализационными ценами на эти культуры;

на основе расчета цены по каждой сельскохозяйственной культуре в общей площади пашни.

Расчет производится по формуле:

Х — стоимость продукции хлопка-сырца , с 1 га;

3 — стоимость продукции зерновых , с 1 га;

К — стоимость кормовых культур , с 1 га ;

P1, P2, P3 — удельный вес культур, в %.

2.12 Для упрощения расчетов нормативного валового продукта в хлопково-зерновом комплексе могут быть использованы специально рассчитанные коэффициенты корректировки стоимости валового продукта по хлопчатнику в зависимости от его удельного веса в общей структуре посевов кадастрового объекта (таблица 2).

2.13. Норма расчетной прибыли сельскохозяйственного производства, устанавливается для земель разного качества расчетным путем в процентах по отношению к стоимости валового продукта и приводится в таблице 3.

2.14 Нормативная цена 1 га орошаемых земель определяется по формуле:

Цн — нормативная цена 1 га орошаемых земель;

ЧДн — нормативный чистый доход, получаемый с 1 га орошаемых земель:

П — ссудный банковский процент на капитал;

К1 — коэффициент, учитывающий уровень хозяйствования и степень интенсивности сельскохозяйственного производства.

2.15. Ссудный банковский процент на капитал принят по средней ставке рефинансирования финансирующего банка.

2.16. Коэффициенты, зависимые от уровня хозяйствования, плотности проживающего в сельской местности населения и степени интенсивности сельскохозяйственного производства по отношению к среднему республиканскому уровню, приняты следующие:

для республики Каракалпакстан — 0.70, Андижанской — 1.2, Бухарской — 1.0, Джизакской — 0.8, Кашкадарьинской — 0.8, Навоийской — 0.8, Наманганской — 1.1, Самаркандской — 1.2, Сурхандарьинской — 1.3, Сырдарьинской — 0.8, Ташкентской — 1.2, Ферганской —1.1 и Хорезмской области — 1.0, средний по Республике Узбекистан — 1.0.

2.17 При определении нормативной цены орошаемых земель учитывается их местоположение по отношению к сельским населенным пунктам и рынку сбыта продукции.

2.18. По степени благоприятности использования земель, зависящей от транспортной доступности т. е. радиуса удаленности земельного участка от жилья и межхозяйственных объектов при определении нормативной стоимости земли вводятся поправочные коэффициенты (приложение № 2).

2.19. При отсутствии данных об удаленности земельных участков от сельских населенных пунктов и упрощения расчетов применяются средние значения, учитывающие расположение хозяйства по отношению к рынкам сбыта продукции и материально-технического снабжения. При размещении хозяйств от областных центров в радиусе 10—20 км, данные коэффициенты могут быть повышены на 10—15 процентов, а вокруг г. Ташкента на 20—30 процентов.

3. Расчет нормативной цены богарных земель

3.1 Возделывание сельскохозяйственных культур на богарных землях возможно лишь за счет влаги, накапливающейся в почве от атмосферных осадков. Поэтому богарные посевы в Узбекистане размещены в определенных климатических условиях (поясах), где в среднем за многолетний период выпадает от 200 до 500 мм осадков в год.

3.2. В практической оценке богарные земли делятся на обеспеченную, полуобеспеченную и необеспеченную осадками богару. Это деление соответствует расположению почвенных поясов. Верхнему поясу с коричневыми почвами и темными сероземами соответствует обеспеченная осадками богара, среднему, с типичными сероземами — полуобеспеченная и нижнему, со светлыми сероземами — необеспеченная осадками богара.

3.3 Учитывая, что на богарных землях ведущей сельскохозяйственной культурой является зерновые-колосовые, расчет нормативной цены богарных земель производится по этой культуре.

3.4 По средним многолетним данным урожай на необеспеченной осадками богаре составляет около 3,5 ц/га, на полуобеспеченной осадками богаре — 6,5 ц/га и на обеспеченной осадками богаре 9 ц/га.

3.5 Коэффициенты корректировки стоимости валового продукта с 1 га богарной пашни от стоимости зерновых-колосовых, с учетом их удельного веса в общей площади приводятся в таблице 4.

3.6 Норма расчетной прибыли сельскохозяйственного производства, образуемая за счет чистого дохода получаемого с земель разного качества установлена для:

необеспеченной осадками богары до 10 процентов;

полуобеспеченной осадками богары 11—20 процентов;

обеспеченной осадками богары 21—30 процентов.

3.7 Расчеты нормативного чистого дохода и нормативной цены 1 га богарных земель определяется соответственно по формулам 1 и 3. При необходимости к нормативной стоимости богарных земель вводятся поправочные коэффициенты (приложение № 2, пункт 2.16).

4. Расчет нормативной цены пастбищных земель

4.1 В соответствии с разнообразием природных условий пастбища республики подразделяются на:

предгорно-горные (пояс Тау) с урожайностью более 5 ц/га сухой поедаемой массы (III-категория).

равнинно-холмистые (пояс Адыр) с урожайностью 2-5 ц/га сухой поедаемой массы (II-категория);

равнинные (пояс Чуль) с урожайностью до 2 ц/га сухой поедаемой массы (I-категория);

4.2 Нормативная цена на пастбищные угодья устанавливается:

для пастбищ третьей категории (Тау) равной минимальной нормативной цене орошаемых земель области;

для пастбищ второй категории (Адыр) исходя из минимальной нормативной цены орошаемых земель области, уменьшенной в 2 раза;

для пастбищ первой категории (Чуль) исходя из минимальной нормативной цены орошаемых земель области, уменьшенной в 5 раз.

5. Порядок расчета нормативной цены земли сельскохозяйственного назначения

5.1 Совет Министров Республики Каракалпакстан и областные хокимияты, учитывая местные особенности территории и принимая во внимание значение факторов, влияющих на нормативную цену земли (приложение № 3) могут по отдельным районам или области (республике) в целом ввести понижающие или повышающие коэффициенты в пределах до 25 процентов от величины расчетной нормативной цены земли.

5.2 Нормативная цена земли определяется по ценам (закупочным, договорным, рыночным) на основные виды сельскохозяйственной продукции, действующим на момент заключения договора (акта).

5.3 Исходными материалами для расчета нормативной цены земель сельскохозяйственного назначения служат: бонитировка орошаемых земель, выполняемая филиалом земельного кадастра института «Уздаверлойиха», земельно-кадастровые документы, планово-картографический материал земельно-оценочных объектов, статистические данные о стоимости сельскохозяйственной продукции и структуре посевных площадей.

5.4 Расчеты по определению нормативной цены земли осуществляются землеустроительными органами на местах или по их поручению подразделениями института «Уздаверлойиха».

Учитывая что, при определений нормативной цены орошаемых земель, имеется ряд таких факторов, как и плодородие, местоположение, удаленность, благоприятность использования, обеспеченность водой и осадками, которые оказывают значительное влияние на реальную стоимость земли, поэтому нормативная оценка земель сельскохозяйственного назначения должна производится профессиональными оценщиками.

5.5 Работы по определению нормативной цены, земли выполняемые по заявкам юридических и физических лиц, имеющих права на земельные участки, осуществляются за счет средств заказчика.

5.6 По результатам расчетов нормативной цены земель землеустроительными органами выдаются справки об установлении нормативной цены земли конкретного земельного участка по установленной форме (приложение № 4).

5.7 При составлении справки об установлении нормативной цены конкретного земельного участка не учитываются обременения (серветуты и иные права), а также ограничения, носящие природоохранный, санитарно-гигиенический, технологический и иной характер, влияющие на оценку данного участка.

5.8 Отказ в определении нормативной цены сельскохозяйственных земель или неправильное ее определение может быть обжаловано в порядке, установленном законодательством.

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1

ПРИЛОЖЕНИЕ № 2

ПРИЛОЖЕНИЕ № 3

Дополнительный перечень факторов, влияющих на нормативную цену земли сельскохозяйственного назначения

1. Обеспеченность территории транспортными сетями, инженерными коммуникациями, доступность рынков сбыта, предприятий по хранению и переработке сельскохозяйственной продукции.

2. Уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов.

3. Плотность сельского населения.

4. Санитарно-гигиенические условия и состояние окружающей среды.

5. Уровень развития хозяйственного комплекса, уровень доходов и занятости сельского населения.

6. Уровень водообеспеченности земель.

ПРИЛОЖЕНИЕ № 4