О требованиях к инвестициям коммерческих банков в недвижимость (572-сон)

19.12.1998

Положение

[Зарегистрировано Министерством юстиции Республики Узбекистан от 19 декабря 1998 г. Регистрационный № 572]

Данное Положение разработано в соответствии со статьей 52 Закона Республики Узбекистан «О Центральном банке» и статьей 25 Закона «О банках и банковской деятельности» и устанавливает порядок осуществления инвестиций в недвижимость коммерческими банками Республики Узбекистан.

I. ОПРЕДЕЛЕНИЯ

I.1. Недвижимостью, необходимой для ведения нормальной банковской деятельности, считаются:

а) помещения, находящиеся в собственности банка, включая приобретенное право на аренду, используемые банком, его филиалами или консолидированными дочерними предприятиями;

б) недвижимость, находящаяся в стадии строительства и предназначенная для использования банком, его филиалами или консолидированными дочерними предприятиями;

в) недвижимость, приобретенная в целях расширения деятельности банка;

г) жилые помещения (резиденции), предназначенные для пользования руководством или работниками банка, проживающими в районах, где подходящее жилье недоступно по приемлемой цене;

д) временное жилье:

предназначенное для пользования банковским руководством или работниками банка в регионах, где временное коммерческое жилье еще недоступно;

в разумном количестве, купленное для продажи или передачи во владение только работникам банка, в качестве компенсации, для сохранения и привлечения высококвалифицированных работников.

I.2. Прочая недвижимость это:

а) недвижимость, включая право на аренду, приобретенные банком в счет полного или частичного погашения задолженностей заемщика перед банком, путем передачи, отчуждения или любым иным способом;

б) не используемая банковская недвижимость — любая недвижимость, включая капитализированную аренду, которая не используется в настоящее время в банковской деятельности, в том числе недвижимость, приобретенная для будущего расширения банка, но которая не используется для целей банковской деятельности;

в) недвижимость, сделка по продаже которой не соответствует требованиям пунктов V.1-V.4.

I.3. Инвестициями в недвижимость признаются владение и приобретение любой недвижимости, включая акции, облигации или подобные им ценные бумаги предприятий, деятельность которых связана с ведением операций с недвижимостью, а также все кредиты, выданные таким компаниям и/или гарантированные акциями таких компаний.

I.4. Оценка означает изложенное в письменной форме независимое и беспристрастное заключение оценочной организации относительно рыночной стоимости подробно описанного имущества на конкретную дату, подтвержденное соответствующей рыночной информацией и ее анализом.

I.5. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена имущества, которая может быть установлена на конкурентном и открытом рынке на условиях «справедливой продажи». Справедливая продажа означает, что:

а) покупатель и продавец действуют благоразумно и осознанно;

б) обе стороны действуют в наиболее выгодных для них условиях, без всякого давления на них;

в) платежи производятся в наличных деньгах или их эквивалентах;

г) продажная цена не связана со специальными финансовыми или другими уступками, предоставленными каким-либо лицом, имеющим отношение к сделке.

I.6. Полная стоимость кредита (актива) — это сумма остатка задолженности по данному кредиту (активу), увеличенная на сумму всех начисленных, но не уплаченных по нему процентов, не амортизированных премий, комиссионных и расходов по кредиту; и уменьшенная на ранее произведенные списания и не амортизированный дисконт. В отношении недвижимости, ранее использованной в банковском деле, полная стоимость определяется как ее чистая балансовая стоимость, то есть цена приобретения за вычетом начисленной амортизации.

I.7. Операции с недвижимостью включают процесс приобретения, усовершенствования, закуп, обмен, лизинг (аренду), торговлю, маклерство, финансирование или инвестирование в недвижимость, а также любую другую деятельность, связанную с операциями с недвижимостью или правами на недвижимость, определяющуюся нормативными актами Центрального банка.

II. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

II.1. Коммерческие банки могут владеть, передавать во владение третьим лицам и приобретать недвижимость только в нижеследующих случаях:

а) недвижимость, необходимую для проведения нормальной банковской деятельности;

б) в виде заложенного имущества, полученного по ранее выданным кредитам, для обеспечения их возвратности или по другим подобным сделкам;

в) вследствие приобретения права собственности на имущество, предоставленное в счет полного или частичного возмещения ранее выданных кредитов и других активов.

II.2. Размер совокупных инвестиций банков в недвижимость не может быть превышен сверх размера регулятивного капитала первого уровня с учетом вычетов без предварительного согласия Центрального банка.

II.3. Банки не могут инвестировать средства в компании, деятельность которых связана с операциями с недвижимостью в размере больше чем установлены нормами, описанными в статье 25 Закона «О банках и банковской деятельности» и требованиях Центрального банка к операциям банков с ценными бумагами.

II.4. Банки вправе прямо или косвенно (через дочерние предприятия) заниматься операциями с недвижимостью только в соответствии с требованиями данного Положения.

II.5. Операции с недвижимостью, за исключением указанных в пункте II.1, могут осуществляться компаниями (в т. ч. дочерних) в размере, не превышающем ограничения, установленные на операции банков с ценными бумагами.

III. ПЕРИОД ВЛАДЕНИЯ

III.1. Недвижимость, отнесенная к категории прочей недвижимости, не может находиться во владении банка более чем три года.

III.2. Началом периода владения считается дата, с которой:

а) право владения недвижимостью перешло к банку;

б) завершен переход банка из старого помещения в новое или помещения банка более не используются для банковской деятельности;

в) принято решение о не использовании недвижимости, приобретенной для расширения деятельности банка. Недвижимость, которая приобретена для расширения банковской деятельности, должна быть введена в эксплуатацию в течение двух лет. После истечения одного года со дня приобретения банком права владения такой недвижимостью Совет и Правление банка должны разработать и утвердить конкретный план использования этого имущества.

III.3. Центральный банк может увеличить период владения прочей недвижимостью на срок до двух лет, если:

а) банк может доказать, что он действительно пытался реализовать прочую недвижимость в течение трехгодичного периода;

б) реализация данной недвижимости в течение трехгодичного срока имела негативные последствия для банка.

III.4. В следующих случаях банк должен обратиться с ходатайством в Центральный банк, и получить его согласие, если:

а) банк намеривается владеть недвижимостью более трех лет и может представить достаточные обоснования, свидетельствующие о наличии условий, приведенных в подпункте III.3;

б) в каждом случае, когда должны быть произведены дополнительные затраты по усовершенствованию или улучшению недвижимости, отнесенной к разряду прочей недвижимости, в целях покрытия всех расходов по соответствующим кредитам. Согласие Центрального банка не требуется, если расходы связаны с текущим ремонтом и содержанием имущества для сохранения стоимости залога.

III.5. Центральный банк может дать согласие на дополнительные затраты, связанные со строительством или реконструкцией недвижимого имущества, когда:

а) они направлены на устранение разницы стоимости между полной стоимостью актива, в обеспечение которого принята эта недвижимость, и рыночной стоимостью заложенного имущества;

б) они не направлены на цели перепродажи для получение прибыли за счет разницы между покупной и продажной ценой недвижимости.

III.6. Ходатайство должно быть направлено в Центральный банк не менее чем за 30 дней до начала осуществления плана усовершенствований или улучшений. Ходатайство должно содержать подтверждающую документацию, свидетельствующую о соответствии требованиям данного документа. Если Центральный банк не отклоняет ходатайство или не предъявляет дополнительные требования в связи с планами банка, банк может приступать к осуществлению усовершенствований имущества на 31-й день после дня получения Центральным банком ходатайства или раньше, если уведомлен об этом Центральным банком.

IV. УЧЕТ

IV.1. Недвижимость, которую банк не планирует далее использовать в банковском деле, должна учитываться по меньшей из балансовой стоимости или оценочной стоимости на дату перевода в разряд прочей недвижимости. Превышение балансовой стоимости над оценочной стоимостью должно быть отнесено на текущие расходы.

IV.2. Недвижимость, включая право на аренду, приобретенные банком в счет полного или частичного погашения задолженностей заемщика перед банком, путем передачи, отчуждения или любым иным способом, должна учитываться по меньшей из ее стоимостей: полной или рыночной, на дату перевода этого имущества в разряд прочей недвижимости. Положительная разница между полной стоимостью актива, в обеспечение которого принято недвижимое имущество, и рыночной стоимостью недвижимости, уменьшенная на прогнозируемые расходы по ее реализации, должны быть отнесены на резервы против возможных потерь по ссудам и лизингу.

IV.З. Если стоимость заложенной недвижимости только частично покрывает долг заемщика по ссуде, то его рыночная стоимость за вычетом прогнозируемых расходов по реализации залога, становится полной стоимостью актива.

IV.4. Все накладные расходы, связанные с приобретением прав на владение имуществом и его содержанием (государственные и нотариальные пошлины, текущие расходы по содержанию, лицензионные сборы, имущественный и другие налоги) должны быть отнесены на расходы в момент возникновения.

IV.5. Любые снижения стоимости недвижимости, которые возникли в результате последующих переоценок, должны быть списаны за счет специально созданных резервов.

IV.6. При отсутствии вышеуказанного специального резерва, такие снижения стоимости недвижимости относятся на расходы банка и ни в коем случае не могут быть отнесены на резервы против возможных потерь по кредитам и лизингу.

IV.7. Дополнительные расходы для окончания незавершенного строительства или на реконструкцию могут быть включены в стоимость прочей недвижимости, если они произведены согласно с требованиями пункта III.5. и могут обеспечить более выгодные условия ее продажи и покрытие всех расходов.

V. РЕАЛИЗАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

V.1. Прочая недвижимость должна быть реализована в течение сроков, установленных в разделе III.1., и 20% общей продажной стоимости должны быть оплачены в наличности или ее эквивалентах. Это требование считается удовлетворенным, если общая сумма полученной наличности и всех платежей по основной сумме и процентам по кредиту, финансирующему продажу недвижимости, равны или превышают 20% от ее общей продажной стоимости.

V.2. Первоначальный платеж наличностью, или ее эквивалентом и последующие платежи в счет оплаты стоимости реализованной недвижимости должны свидетельствовать о постоянной платежеспособности покупателя. При реализации недвижимости путем финансирования покупателя, полученная банком прибыль от продажи недвижимости (например, за счет превышения ее продажной стоимости над балансовой) в течение первого года со дня продажи не относится в доходы банка, а зачисляется на счет доходов будущих периодов и затем амортизируется пропорционально сроку кредита. Проценты, начисляемые на выданный покупателю прочей недвижимости кредит, в течение первого года учитываются в соответствии с кассовым методом, т. е. зачисляются в доход после уплаты.

V.3. Продажа прочей недвижимости обуславливает переход от банка к покупателю специфических рисков и выгод, связанных с владением недвижимостью. Степень продолжающегося участия банка во владении проданной недвижимостью является важным фактором оценки его деятельности.

V.4. Если продажа недвижимости включает финансирование покупателя банком-продавцом, банк должен рассматривать эту операцию как обычное кредитование. При этом, банк должен выполнить требования, установленные в отношении кредитования.

V.5. Если банк решает оставить прочую недвижимость в целях использования ее в своей деятельности или передает своим филиалам для использования в их деятельности, она переходит в разряд недвижимости, необходимой для ведения нормальной банковской деятельности.

V.6. Если условия, приведенные в пунктах V.1-V.4 не выполняются, банк должен рассматривать и учитывать кредит, финансирующий продажу недвижимости, как прочую недвижимость.

V.7. Банк должен вести достаточную документацию, включающую все законные предложения по покупке, подтверждающую принятие банком действенных мер по реализации всей прочей недвижимости в соответствии с требованиями данного Положения. Если в течение любого срока до окончания срока владения недвижимостью, установленного данным Положением, банк имеет возможность реализовать ее, покрыв сумму первоначального кредита, включая все дополнительные расходы, связанные с кредитом или недвижимостью, банк должен продать это имущество, не дожидаясь окончания трехгодичного срока.

VI. ОЦЕНКА

VI.1. При переводе имущества в разряд прочей недвижимости, рыночная стоимость имущества должна определяться путем:

а) оценки согласно данному разделу;

б) если полная стоимость актива, в обеспечение которого принята недвижимость, равна или менее 5 % от минимального уровня уставного капитала, установленного Центральным банком, то оценка недвижимости может быть проведена квалифицированным работником банка или одним из руководителей или членов Правления или Совета банка. При этом банком должны быть приняты соответствующие меры для обеспечения независимости оценивающего лица. Это может быть запрещение для лиц, произведших оценку, принимать участие или быть включенным в любую операцию, связанную с оцененным ими имуществом.

VI.2. Если банком была произведена соответствующая оценка имущества согласно требованиям пункта (б) данного раздела в течении шести месяцев до перевода оцененного имущества в разряд прочей недвижимости, то не требуется производить переоценку при переводе имущества в разряд прочей недвижимости.

VI.3. После перевода недвижимости в разряд прочей, банк должен осуществлять переоценку этого имущества на ежегодной основе. Банк должен разработать необходимые процедуры, позволяющие ему следить за изменением стоимости его имущества.

VII. НЕЗАВИСИМОСТЬ И КОМПЕТЕНЦИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

VII.1. Когда оценка производится оценочной организацией, которая не связана прямо или косвенно с банком, она должна быть нанята непосредственно банком или его агентом и не иметь прямых или косвенных финансовых или других интересов в отношении оцениваемого имущества.

VII.2. Если оценка произведена штатным оценщиком, этот оценщик должен быть независим от кредитования, инвестирования и возврата займов и не должен иметь прямых или косвенных финансовых или иных интересов в отношении оцениваемого имущества.

VII.3. Ответственность за определение компетенции и опыта оценщика возлагается на банк. Компетенция оценщика определяется на основе изучения его образования и опыта. Членство в профессиональных ассоциациях не может служить достаточным свидетельством компетентности оценщика.

VIII. ТРЕБОВАНИЯ К ОЦЕНКЕ

VIII.1. Оценка должна, как минимум:

а) базироваться на определении рыночной стоимости;

б) быть изложена в письменной форме и иметь достаточные описания для того, чтобы дать пользователям представление относительно рыночной стоимости и оснований для ее определения;

в) включать анализ и отчет любых прежних случаев продажи имущества в течение последних трех лет;

г) если недвижимость приносит прибыль, то должен быть представлен анализ соответствующих доходов и расходов;

д) включать анализ сроков продажи;

е) включать анализ и отчет относительно текущей рыночной и экономической ситуации и тенденций, влияющих на имущество;

ё) включать юридическое описание имущества;

ж) включать отдельное описание и стоимость иного имущества, которое присутствует в составе оцениваемого имущества (мебель, бытовое оборудование и т. д.);

з) описание использованной методики оценки (стоимости, сравнений с подобными сделками и т. п.) и объяснение выбора использованного метода;

и) содержать достаточную информацию, позволяющую пользователю понять логику и рассуждения для определения рыночной стоимости;

й) включать объяснение причин, если не было возможности использовать определенную информацию для оценки.

VIII.2. Ответственность за тщательную проверку оценки лежит на самом банке. Совет и Правление банка должны обеспечить разработку и выполнение политики и процедур, направленных на проведение оценки недвижимости в соответствие с законодательством, настоящим положением и другими нормативными документами Центрального банка.

IX. НЕОБХОДИМЫЕ МЕРЫ ПЕРЕХОДНОГО МОМЕНТА

IX.1. Банки обязаны обеспечить выполнение всех условий данного Положения в течение трех лет с момента его вступления в силу.

IХ.2. Каждый банк должен представить на рассмотрение Центрального банка утвержденный правлением банка детальный план действий с указанием сроков для обеспечения выполнения требований данного Положения в наиболее короткий срок.

Заместитель Председателя Центрального банка Республики Узбекистан А. ЭРДОНАЕВ