О мерах по урегулированию процесса долевого строительства многоквартирных домов (ПП-4732-сон)

27.05.2020

Постановление

Президента Республики Узбекистан

В целях внедрения в сферу жилищного строительства республики современных рыночных механизмов и создания благоприятных условий для активного привлечения инвестиций, обеспечения правового регулирования отношений в процессе долевого строительства многоквартирных домов, а также усиления гарантий прав и законных интересов лиц, участвующих в долевом строительстве:

1. Установить, что:

а) привлечение средств физических и юридических лиц (далее — дольщики) на долевое строительство многоквартирных домов может осуществляться исключительно застройщиками, имеющими статус юридического лица и включенными в Электронный перечень застройщиков, привлекающих средства на долевое строительство (далее — Электронный перечень);

б) Электронный перечень ведется в целях учета застройщиков, привлекающих средства на долевое строительство, а также предупреждения нарушения прав и законных интересов дольщиков;

в) для включения в Электронный перечень застройщики должны отвечать следующим требованиям:

наличие выделенного в установленном порядке земельного участка для строительства многоквартирных домов, а также первичных разрешительных документов на проведение строительных работ;

наличие собственных финансовых ресурсов в размере не менее 20 процентов от стоимости многоквартирных домов и других объектов строительства в строительном комплексе либо гарантийного письма банка о выделении кредита на данную сумму или ее недостающую часть;

наличие проектно-сметной документации на строительный комплекс и положительного заключения экспертизы (за исключением проектов, реализуемых методом «fast-track»;

наличие заключенных договоров на осуществление технического и авторского надзора, а также государственного контроля;

наличие открытого отдельного расчетного счета в коммерческом банке для аккумулирования средств, вносимых дольщиками.

2. Установить порядок, в соответствии с которым:

привлечение средств на долевое строительство осуществляется в соответствии с договором, заключенным между застройщиком и дольщиком, поставленным на учет в установленном порядке;

ведение сведений о долевом строительстве, в том числе включение застройщиков в Электронный перечень и постановка на учет договоров осуществляется Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Узбекистан и его территориальными подразделениями в электронной форме через электронную платформу, создаваемую с использованием современных информационно-коммуникационных технологий;

средства дольщиков аккумулируются на отдельном банковском расчетном счете застройщика по каждому строительному комплексу и направляются исключительно на цели выполнения обязательств по договорам, заключенным между застройщиком и дольщиками;

застройщики могут выполнять строительно-монтажные работы собственными силами либо с привлечением строительно-подрядной организации (генерального подрядчика). При этом генеральный подрядчик может привлекать субподрядные организации для ведения строительно-монтажных работ на основе заключенного с застройщиком договора генерального подряда с условием выполнения своими силами не менее 30 процентов от общей стоимости работ (услуг);

застройщики через свои официальные веб-сайты или страницы в социальных сетях регулярно информируют о расходовании средств дольщиков и выполнении работ на объектах строительства, а также обеспечивают возможность наблюдения за объектами строительства в режиме онлайн.

запрещается рекламировать строительные комплексы, не внесенные в Электронный перечень.

3. Утвердить Положение о долевом строительстве многоквартирных домов согласно приложению.

Установить, что требования данного Положения распространяются также на строительные комплексы, по которым до вступления его в силу направлены в 2020 году уведомления о начале строительно-монтажных работ в порядке, установленном законодательством.

4. Согласиться с предложением Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Узбекистан о создании в его центральном аппарате Отдела по развитию рынка долевого строительства численностью 2 штатные единицы, финансируемые за счет внебюджетных средств данного министерства.

6. Агентству по управлению государственными активами Республики Узбекистан при разработке законопроекта, регулирующего вопросы неплатежеспособности, предусмотреть с учетом передового зарубежного опыта особый порядок признания неплатежеспособными застройщиков, участвующих в долевом строительстве.

7. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Узбекистан обеспечить:

в месячный срок совместно с Министерством юстиции Республики Узбекистан утверждение мер по обеспечению интеграции электронной платформы, используемой для ведения базы данных о долевом строительстве, в том числе включения застройщиков в Электронный перечень и постановки на учет договоров с информационной системой Агентства государственных услуг;

в двухмесячный срок совместно с Министерством внутренних дел Республики Узбекистан, хокимиятом города Ташкента и другими заинтересованными министерствами и ведомствами внесение предложений по упрощению порядка участия иностранных граждан и лиц без гражданства в долевом строительстве многоквартирных домов;

в двухмесячный срок внесение в Кабинет Министров предложений об изменениях и дополнениях в законодательство, вытекающих из настоящего постановления;

совместно с Инспекцией по контролю в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства установить строгий контроль за качеством строительства многоквартирных жилых домов, в случае выявления отклонений от нормативно-технической документации и проектной документации принимать меры в отношении ответственных лиц, в том числе к специалистам по техническому надзору организации-заказчика, внутреннему надзору подрядной организации и авторскому надзору проектной организации.

8. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на Премьер-министра Республики Узбекистан А.Н. Арипова.

Президент Республики Узбекистан Ш. МИРЗИЁЕВ

г. Ташкент,

27 мая 2020 г.,

№ ПП-4732

ПРИЛОЖЕНИЕ к постановлению Президента Республики Узбекистан от 28 мая 2020 года № ПП-4732

ПОЛОЖЕНИЕ

о долевом строительстве многоквартирных домов

Глава 1. Общие положения

1. Настоящее Положение определяет порядок долевого строительства многоквартирных домов и использования средств физических и юридических лиц, аккумулируемых для этих целей.

2. Настоящее Положение не распространяется на отношения между субъектами предпринимательства, связанные с инвестиционной деятельностью с целью получения дохода сторонами договора.

3. Для целей настоящего Положения используются следующие основные понятия:

уполномоченный государственный орган — Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Узбекистан, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Каракалпакстан, главные управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства областей, а также Главное управление строительства города Ташкента;

дольщик — физическое или юридическое лицо, заключившее договор на участие в долевом строительстве в целях приобретения на праве собственности одного или нескольких объектов строительства в строительном комплексе;

долевое строительство — строительство, реконструкция и перепрофилирование многоквартирных домов за счет средств застройщиков и дольщиков;

договор на участие в долевом строительстве (далее — договор) — сделка, составленная в письменной форме, регулирующая отношения между застройщиком и дольщиком по долевому строительству и поставленная на учет в соответствии с требованиями настоящего Положения;

участники долевого строительства — застройщик, дольщик, строительно — подрядная организация (генеральный подрядчик) и коммерческий банк;

электронная платформа — электронная база данных, создаваемая с применением современных информационно — коммуникационных технологий для ведения уполномоченным государственным органом сведений о долевом строительстве;

застройщик (девелопер) — юридическое лицо, внесенное в Электронный перечень застройщиков, привлекающих средства на долевое строительство (далее — Электронный перечень), имеющее земельный участок, выделенный под строительство многоквартирных домов, и первичные разрешительные документы на проведение строительных работ;

строительный комплекс — совокупность одного или нескольких объектов строительства, строящихся по одному адресу на земельном участке, выделенном для строительства в рамках одного проекта;

стоимость строительного комплекса — совокупность предстроительных расходов застройщика, в том числе расходы на получение земельного участка для строительства многоквартирных домов (с проведением аукционных торгов либо выплатой компенсации собственникам и на других основаниях, предусмотренных законодательством) и оформление разрешительных документов, а также расходов, предусмотренных в проектно — сметной документации для завершения этапов строительства и сдачи в эксплуатацию;

объект строительства — квартира, место для стоянки легковых автотранспортных средств и другие объекты в строительном комплексе, сдаваемые дольщику в соответствии с договором;

стоимость объекта строительства — стоимость объекта строительства, указанная в договоре;

строительно — подрядная организация (генеральный подрядчик) — юридическое лицо, заключившее договор генерального подряда с застройщиком, имеющее опыт работы в сфере градостроительства не менее трех лет.

Застройщик может осуществлять строительно — монтажные работы своими силами. При этом застройщик должен отвечать требованиям, установленным настоящим Положением для строительно — подрядной организации и застройщика (в случае учреждения застройщика строительно — подрядной организацией, соответствующей данным требованиям, на него не распространяются требования, предъявляемые настоящим Положением к строительно — подрядным организациям).

4. Застройщик вправе привлекать средства дольщиков для строительства объекта строительства после постановки на учет договоров, заключенных с дольщиками, в соответствии с требованиями настоящего Положения.

5. Строительно-подрядная организация (генеральный подрядчик) вправе привлекать субподрядные организации для ведения строительно-монтажных работ на основе заключенного с застройщиком договора генерального подряда с условием выполнения своими силами не менее 30 процентов от общей стоимости работ (услуг).

6. Ведение Электронного перечня, в том числе включение застройщиков в Электронный перечень и постановка на учет договоров осуществляется уполномоченным государственным органом через электронную платформу.

7. Застройщиком организуется офис продаж для ознакомления физических и юридических лиц со строительным комплексом, условиями договора, порядком внесения доли и другими сведениями.

В офисе продаж создаются условия для ознакомления с эскизными чертежами и уменьшенным макетом строительного комплекса, чертежами объектов строительства, предлагаемых в соответствии с договором, а также устанавливаемым техническим оборудованием и состоянием наружной территории.

8. По взаимному соглашению застройщика и дольщика ответственность застройщика за неисполнение договорных обязательств может быть застрахована в соответствии с законодательством Республики Узбекистан.

Глава 2. Порядок включения застройщиков в Электронный перечень

9. Застройщик подлежит включению в Электронный перечень отдельно по каждому строительному комплексу.

10. Застройщик для включения в Электронный перечень через электронную платформу представляет в уполномоченный государственный орган следующие документы в электронной форме:

копию договора генерального подряда, заключенного с застройщиком и строительно-подрядной организацией (генеральным подрядчиком) (в случае привлечения генерального подрядчика);

копии документов о выделении земельного участка и первичные разрешительные документы на выполнение строительных работ (задание на проектирование и архитектурно-планировочное задание);

копии проектно-сметной документации и положительного заключения экспертизы (за исключением проектов, реализуемых методом «fast-track»);

копии договоров на проведение технического и авторского надзора за строительством комплекса, а также договора с соответствующей территориальной инспекцией по контролю в сфере строительства на осуществление государственного контроля в процессе выполнения строительно-монтажных работ;

справку об отсутствии у застройщика просроченной задолженности по налогам и другим обязательным платежам;

документ, подтверждающий наличие у застройщика собственных финансовых ресурсов в размере не менее 20 процентов от стоимости строительного комплекса, или гарантийное письмо банка о выделении кредита на данную сумму или ее недостающую часть. При этом учитывается сумма произведенных расходов, связанных со строительством строительного комплекса;

справку об открытии отдельного расчетного счета в коммерческом банке для аккумулирования средств дольщиков;

При этом после интеграции электронной платформы с информационной системой Министерства юстиции Республики Узбекистан не требуется представление застройщиками документов, указанных в настоящем пункте.

11. Уполномоченный государственный орган вправе изучить достоверность информации и документов, представляемых застройщиком, в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

12. Уполномоченный государственный орган в течение трех рабочих дней рассматривает документы, представленные застройщиком, и включает его в Электронный перечень.

13. В случаях неполного представления информации и документов, указанных в пункте 10 настоящего Положения, или несоответствия их действительности уполномоченный государственный орган отказывает в включении застройщика в Электронный перечень.

В случае отказа в включении застройщика в Электронный перечень в течение двух рабочих дней ему отправляется ответное письмо с указанием причин отказа. После устранения причин отказа в включении в Электронный перечень застройщик вправе обратиться повторно. При этом дополнительный сбор не взимается.

14. За включение застройщика в Электронный перечень с застройщика взимается сбор в двукратном размере базовой расчетной величины в Фонд поддержки деятельности Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Узбекистан.

15. Электронный перечень ведется на электронной платформе.

В Электронном перечне отражается общедоступная информация о наименовании, адресе, ИНН и учредителях застройщика, а также другие сведения.

16. Застройщики, не включенные в Электронный перечень, не вправе привлекать средства дольщиков на долевое строительство.

Глава 3. Порядок постановки на учет договоров, внесения в них изменений и дополнений, а также расторжения договоров

17. Застройщик вправе заключать договора с дольщиками после его включения в Электронный перечень.

18. В договоре указываются:

сведения о строительном комплексе и объекте строительства (адрес, местонахождение, номер квартиры и другие);

площадь и стоимость объекта строительства;

дата и состояние сдачи дольщику объекта строительства;

размер суммы, вносимой дольщиком;

порядок взаиморасчетов;

график строительно-монтажных работ;

права, обязательства и ответственность сторон;

порядок уступки прав требований по договору;

гарантийный срок эксплуатации объекта строительства (не менее двух лет);

порядок разрешения споров и другие условия, согласованные сторонами в соответствии с законодательством.

19. Для постановки договора на учет застройщик представляет в уполномоченный государственный орган следующие документы:

подписанный договор;

копию паспорта дольщика, если дольщиком является юридическое лицо — копию свидетельства о проведении государственной регистрации;

документ, подтверждающий уплату установленного сбора.

20. Для постановки договора на учет документы представляются в уполномоченный государственный орган через электронную платформу.

21. Уполномоченный государственный орган в течение трех рабочих дней рассматривает и ставит договор на учет.

Уведомление о постановке на учет договора отправляется путем СМС-сообщения на номер телефона уполномоченного сотрудника застройщика и дольщика. Каждой странице договора присваивается индивидуальный порядковый номер и QR-код, договор передается застройщику и дольщику.

22. Если представленный договор не соответствует требованиям, указанным в пункте 18 настоящего Положения и (или) не приложены документы, указанные в пункте 19 настоящего Положения, уполномоченный государственный орган отказывает в постановке договора на учет. После устранения причин отказа в постановке договора на учет застройщик вправе обратиться повторно. При этом дополнительный сбор не взимается.

23. За постановку договора на учет с застройщика взимается сбор в размере 50 процентов базовой расчетной величины в Фонд поддержки деятельности Министерства строительства Республики Узбекистан.

24. Изменения и дополнения, внесенные в договор, подлежат постановке на учет в установленном порядке. При этом дополнительный сбор не взимается.

25. В случае расторжения договора застройщик обязан в течение трех рабочих дней уведомить об этом уполномоченный государственный орган через электронную платформу.

26. При одностороннем расторжении договора, поставленного на учет в установленном порядке, по причине несвоевременного исполнения дольщиком своих обязательств сбор за постановку на учет нового договора по данному объекту строительства не взимается.

27. В случае признания строительного комплекса проблемным объектом в установленном порядке постановка на учет новых договоров по данному строительному комплексу, а также изменений и дополнений к ранее заключенным договорам приостанавливается.

28. Внесение в договор изменений, связанных с заменой дольщика, осуществляется в порядке, установленном законодательством.

При подписании соглашения, предусматривающего отказ дольщика от права истребования своей доли в пользу другого лица, обязательно представление нотариально заверенного согласия супруга дольщика.

Договоры, а также изменения и дополнения, внесенные в договора, не поставленные на учет в порядке, установленном настоящим Положением, считаются недействительными.

Глава 4. Ведение уполномоченным государственным органом данных об объектах строительства

29. Уполномоченный государственный орган осуществляет ведение на электронной платформе следующих общедоступных данных об объектах строительства:

сведения о строительном комплексе, в котором расположен объект строительства (количество многоквартирных домов и квартир, объекты инженерной, дорожно-транспортной и социальной инфраструктуры, а также вспомогательные объекты по проекту);

сведения о договоре, заключенном по каждому объекту строительства (порядковый номер, дата заключения договора, внесенных в него изменений и дополнений, а также расторжения);

сведения о застройщике и строительно-подрядной организации (генеральном подрядчике);

сведения о проблемных строительных объектах и недобросовестных застройщиках.

30. Уполномоченный государственный орган обеспечивает регулярное обновление и открытый доступ к информации.

Глава 5. Порядок использования средств дольщиков

31. В целях аккумулирования средств дольщиков застройщик открывает в обслуживающем коммерческом банке отдельный расчетный счет по каждому строительному комплексу.

32. Средства на отдельном расчетном счете застройщика могут использоваться исключительно в целях выполнения обязательств по договорам между застройщиком и дольщиками.

33. Иностранная валюта, полученная с иностранных счетов физических лиц-нерезидентов, может быть переведена на отдельный расчетный счет застройщика в национальной валюте с продажей на внутреннем валютном рынке или использована для осуществления платежей по заключенным импортным контрактам.

34. Руководитель и главный бухгалтер застройщика несут персональную ответственность за целевое использование средств дольщиков.

35. Запрещается направлять средства дольщиков, аккумулируемые на отдельном расчетном счете застройщика, на следующие цели:

покрытие других займов, за исключением средств, привлеченных для проведения первоначальных строительных работ на строительном комплексе;

выделение займа (финансовой помощи);

формирование уставного фонда хозяйствующих субъектов, приобретение акций, долей и облигаций;

приобретение товаров (работ и услуг), не связанных со строительным комплексом;

выплату дивидендов учредителям (акционерам) до полного ввода в эксплуатацию строительного комплекса.

36. После полного ввода объекта строительства в эксплуатацию средства дольщиков перечисляются на основной расчетный счет застройщика и самостоятельно используются застройщиком.

Глава 6. Контроль за строительством объектов строительства

37. Контроль за строительством объектов строительства осуществляется в порядке, установленном законодательством.

38. Дольщик вправе:

знакомиться с текущим состоянием строительных работ на объекте строительства;

требовать от застройщика представления в письменной форме информации по исполнению условий договора;

проводить технический контроль строительства объектов строительства, а также контролировать целевое использование средств путем привлечения юридических лиц или специалистов в порядке, установленном законодательством.

39. Уполномоченный государственный орган по контролю в сфере строительства осуществляет мониторинг соблюдения этапов выполнения строительно-монтажных работ в соответствии с графиком, утвержденным договором.

40. Застройщики через свои официальные веб-сайты или страницы в социальных сетях регулярно информируют о расходовании средств дольщиков и выполнении работ на объектах строительства, а также обеспечивает возможность наблюдения за объектами строительства в режиме онлайн.

41. Строительный комплекс может быть отнесен уполномоченным государственным органом к категории проблемных объектов в случаях:

грубого нарушения строительных и градостроительных норм и правил;

необоснованной задержки ввода в эксплуатацию объектов строительства на срок более шести месяцев;

нарушения застройщиком обязательства по сдаче дольщикам объектов строительства или объявления его банкротом.

42. Материалы о проблемном объекте направляются уполномоченным государственным органом в соответствующие правоохранительные органы в установленном порядке.

Глава 7. Порядок ввода в эксплуатацию объектов строительства

43. Объект строительства вводится в эксплуатацию после завершения предусмотренных в договоре строительно-монтажных и благоустроительных работ в порядке, установленном законодательством.

44. Объект строительства сдается дольщику на основании акта приема-передачи.

45. Государственная регистрация права собственности дольщика на объект строительства производится на основе договора, акта приема-передачи, подписанного между застройщиком и дольщиком, а также акта о приемке объекта строительства в эксплуатацию.

46. Государственная регистрация права собственности дольщика проводится территориальными органами Государственного комитета Республики Узбекистан по земельным ресурсам, геодезии, картографии и государственному кадастру.

Глава 8. Заключительные положения

47. Споры, вытекающие из договоров, разрешаются в порядке, установленном законодательством.

48. Лица, виновные в нарушении требований настоящего Положения, несут ответственность в порядке, установленном законодательством.